كيفية استخدام وسيط عقاري هندي والتفاوض على الإيجار الشهري - رسوم السمسرة، والشيكات قبل العقد، واستراتيجيات التفاوض

هناك طريقتان رئيسيتان للعثور على العقارات المستأجرة في الهند.البوابات العقارية مثل 99acres·MagicBricks·Housing.com، وتقع في كل حيوسيط محلي (تاجر عقارات)لا أرى. يتم تسجيل العديد من العقارات المدرجة على البوابة من قبل الوسطاء، لذلك في معظم الحالات، بغض النظر عن الطريق الذي تبدأ به، ينتهي بك الأمر بالجلوس وجهًا لوجه مع الوسيط. الدعوة إلى التعامل المباشر مع المالكNoBrokerوعلى الرغم من وجود منصات مماثلة، إلا أن الواقع هو أن العقارات الجيدة للمجمعات السكنية التي يفضلها المغتربون لا تزال يتم تداولها أولاً من خلال شبكة الوسطاء.

أكبر اختلاف عن نظام الوكيل العقاري الكوري هو أنه في الهند،لا يوجد فعليًا نظام تأهيل وتسجيل منفصل لوساطة الإيجار.يكون. تم تصميم قانون تنظيم العقارات في الهند، RERA (قانون (تنظيم وتطوير العقارات، 2016)، للتركيز على مشاريع البناء الجديدة وأسواق المبيعات، لذلك تعمل معظم شركات وساطة الإيجار الشهري في مجال الممارسة. لذلك، إذا كنت تعرف الميزات التالية مقدما، فسوف تكون أقل إحراجا.

• نفس الملكيةيتم التعامل معها من قبل وسطاء متعددين في وقت واحديفعل. إن مفهوم الإدراج الحصري ضعيف، لذلك إذا قمت بتغيير الوسطاء، فقد تجد نفس المنزل في ظل ظروف مختلفة.
• الوسطاء هم في الأساسإغلاق الصفقة هو الهدفلا أرى. ومن الأدق أن نفهم أنهم أقرب إلى صانع الصفقات من وكيل المستأجر.
• نظرًا لضعف توحيد معلومات الإدراج، فمن الشائع أن يتم توصيل شروط المنطقة وإدراج الأثاث ورسوم الإدارة بشكل مختلف من وسيط إلى آخر.إعادة فحص كافة الشروط مباشرةهذا هو المبدأ.

إذا كانت هذه هي المرة الأولى التي تتبع فيها عملية الإيجار بأكملها - بدءًا من البحث عن العقارات وحتى الودائع والضرائب -دليل عملي للعقارات في الهندسيكون الفهم أسرع بكثير إذا التقطت الصورة الكبيرة ورجعت إلى هذه المقالة.

لا يوجد معدل قانوني لرسوم وساطة الإيجار في الهند.مجال شامل للممارسة والتفاوضلا أرى. لذا، لتجنب التفاجأ بتحصيل مبلغ أكبر مما كان متوقعًا قبل توقيع العقد مباشرة، من المهم أن تسأل وتتفق على معيار الرسوم في المرحلة التي تبدأ فيها عرض المنزل.

الرسوم نفسها قابلة للتفاوض أيضا. على وجه الخصوص، بالنسبة للعقارات ذات الإيجار الشهري الأعلى، فهي ليست بمعدل ثابت (إيجار شهر واحد).التفاوض على خفض السائل المنويهناك حالات ينجح فيها هذا الأمر، وإذا كان المالك وسيطًا ويحصل أيضًا على عمولة، فهناك مجال لخفض حصة المستأجر. يجب التواصل بالمبلغ المتفق عليه والشروط عبر رسالة الواتساب وغيرها.شكل من أشكال السجليرجى ترك ملاحظة والحصول على إيصال بسيط على الأقل بعد الدفع. وينطبق هذا بشكل خاص إذا كنت مغتربًا وعليه أن يرسل فاتورة للشركة لتغطية النفقات.

تباين الجودة بين الوسطاء كبير جدًا. الوسيط الجيد يعرف سعر السوق لكل مجتمع وميول المالك، لذلك هو أو هي سوف يتوسط في حالة ظهور مشكلة بعد العقد، أما الوسيط السيئ فسوف يجد صعوبة في الاتصال بك لحظة انتهاء العقد. إذا كنت تعيش محليًا، فسوف تفعل ذلك في النهايةتم التحقق من الوسيط من قبل البشرلقد توصلنا إلى نتيجة مفادها أنه من المؤكد أن نلتقي.

• تقديم فريق الشؤون العامة للشركة والممثل الأول— إذا كنت وسيطًا أكمل بالفعل عدة عقود، فقد تم إكمال الحد الأدنى من التحقق.
• سمعة الجالية الكورية— الوسطاء الذين يتعاملون مع العملاء الكوريين لفترة طويلة يفهمون التوقعات الكورية (النظافة، وسرعة الإصلاح، والتواصل)، مما يجعل المفاوضات أسهل.
• وسطاء متعددين بالتوازي— إذا أعطيت نفس الشروط لشخصين أو ثلاثة واستلمت العقار للبيع، فسوف ترى سعر السوق وتجمع العقار في ثلاثة أبعاد. ومع ذلك، بما أن نفس العناصر قد تتداخل، كن واضحًا بشأن الوسيط الذي ستستخدمه.

ومن الواضح أن ما يسمى بـ "علاوة الأجانب"، والتي تطلب من الأجانب أن يطلبوا أسعاراً أعلى من سعر السوق، موجودة بالفعل. الدفاع الأكثر فعالية هوبياناتلا أرى. قبل الذهاب للبحث، قم بالتقاط العديد من الأسعار المطلوبة لعقارات مماثلة في المجتمع أو القطاع ذي الصلة على البوابة، وإذا ذكرت خصائص مقارنة محددة أثناء المفاوضات، فغالبًا ما يتم تخفيض السعر المطلوب إلى مستوى واقعي. يعد توصيل متطلباتك بوضوح منذ البداية (حد الميزانية، والأثاث متضمنًا، وعدد الطوابق، ومسافة التنقل) أيضًا وسيلة لتقليل الوقت الضائع و"زيادة المبيعات".

في الهند، يعد التأكيد قبل توقيع عقد الإيجار أمرًا مطلوبًا إلى حد كبير.المستندات (الملكية)، الشخص (الشريك بالعقد)، المنزل (الحالة والشروط)ويمكن تنظيمها في ثلاثة محاور. حتى لو قال الوسيط "كل شيء على ما يرام"، فالقاعدة هي أنه يجب عليك التحقق من العناصر الموجودة أدناه بنفسك.

المستندات - هل هذا الشخص هو مالك هذا المنزل حقًا؟

• إثبات الملكية— التحقق من أن عنوان أحدث فاتورة للكهرباء والماء مطابق لملكية المالك، بالإضافة إلى مستندات الملكية مثل سند البيع.
• سواء كان هناك عقد وكالة أم لا— إذا قام الوكيل بتوقيع العقد لأن المالك يعيش في الخارج، فتحقق من وجود التوكيل الرسمي (POA)، وإذا أمكن، قابل المالك مباشرة عبر مؤتمر الفيديو.
• تسوية الرصيد غير المدفوع— التحقق مما إذا كان هناك أي فواتير كهرباء ومياه وغاز ورسوم إدارة المجتمع غير مدفوعة، وإذا كان الأمر كذلك، فإن التسوية قبل الانتقال محددة في شروط العقد.

الناس - هل فاتك أي إجراءات الإبلاغ؟

• التحقق من شرطة المستأجر— هذا إجراء يتم تطبيقه بموجب التزام المالك في العديد من المناطق، بما في ذلك دلهي NCR. تأكد من قيام مالك العقار بذلك.
• النموذج C للمستأجرين الأجانب— النموذج C المسجل من قبل موفر الإقامة هو دليل العنوان الرئيسي لتسجيل وتجديد FRRO. يجب أن يتطابق العنوان الموجود في عقد الإيجار مع العنوان الموجود في النموذج C لتجنب أي مشاكل.
• لوائح شهادة عدم الممانعة/الانتقال للمجتمع— اعتمادًا على المجمع السكني (المجتمع)، قد يكون هناك تسجيل منفصل لدى مكتب الإدارة (RWA)، ولوائح نقل المركبات، وودائع ضمان قبل الانتقال إليه.

البيت - هل تركت دليلاً على حالته الحالية؟

• إذا كان العقار يشمل الأثاث والأجهزةقائمة المخزونيتم إرفاقه بالعقد، ويتم تسجيل العيوب بالصور ومقاطع الفيديو المؤرخة. تعليمات التفتيش عند الانتقال:قائمة مرجعية لنقل المنزل الهندييتم تناول هذا بالتفصيل.
• توجد تكتيكات مثل التظاهر بأنك مالك عقار مزيف أو حث الودائع مقدمًا. لا ترسل الأموال لأي سبب قبل التحقق من الملكية. الأساليب والاستجابات النموذجية هيأنواع عمليات الاحتيال والوقاية منها في الهنديتم تلخيصها في .

في الهند، غالبًا ما يكون السعر المطلوب للإيجار الشهري هو "السعر المطلوب"، لذا فإن التفاوض في حد ذاته ليس أمرًا فظًا. في الواقع، إذا قمت بتوقيع عقد بالسعر المطلوب الأول دون أي تفاوض، فسوف يشعر الوسيط بالحيرة. ومع ذلك، فإن التفاوض لا يتعلق بالعواطف.تبادل الأسباب والشروطيجب عليك التعامل معها بنتائج جيدة.

1. تقديم أساس السعر أولا— إذا تم تقديم سعرين أو ثلاثة أسعار للبوابة من نفس المجمع والحجم المماثل كدليل، فسيكون خط البداية للمفاوضات مختلفًا. "سمعت أن نفس النوع في المبنى المجاور هل هذا السعر" أقوى بكثير من "من فضلك اجعله أرخص".
2. يرجى قراءة فترة الشغور— كلما طالت فترة بقاء المنزل شاغرًا، زادت المساحة المتاحة للمالك للتفاوض. مجرد سؤال الوسيط عن المدة التي ظل فيها العقار في السوق يمكن أن يعطيك تلميحًا.
3. فترة القفل بالبطاقة— إذا كنت متأكدًا من إقامتك طويلة الأمد، فيمكنك طلب إيجار شهري أقل بدلاً من تقديم فترة حجز أطول. من وجهة نظر المالك، هناك قيمة مقايضة حقيقية حيث يتم تقليل مخاطر الشغور.
4. تخفيف الشروط بدلا من الإيجار الشهري— إذا تم حظر تخفيض الإيجار الشهري، فغالبًا ما يكون من العملي أكثر طلب التحويل ليشمل رسوم الإدارة، وتركيب مكيف الهواء، وسخان المياه، وتنقية المياه RO، والطلاء والإصلاحات قبل الانتقال.
5. التفاوض على سقف السعر مقدما— غالبًا ما تتم مناقشة زيادات الإيجار عند التجديد عند مستوى يتراوح بين 5-10% تقريبًا سنويًا. سيكون التفاوض على تجديد العقد أسهل بكثير إذا تم تحديد سقف معدل الزيادة رقميًا في العقد.
6. وسيط على جانبي— هدف الوسيط هو إغلاق الصفقة. إن الإشارة الواضحة التي تقول "سأتخذ قرارًا اليوم في ظل هذه الظروف" هي أفضل محرك للوسيط لإقناع صاحب المنزل.

إحدى النصائح العملية هي الإضافة، بدلاً من الإصرار على خفض غير معقول للسعر مقارنة بالسعر المطلوب.تخفيض طفيف في الإيجار الشهري + تحسين الظروفإن السعي إلى الجمع بين ما سبق له معدل نجاح أعلى. وبما أن علاقتك مع المالك تستمر بعد توقيع العقد، فإن الانتهاء من حفظ ماء الوجه سيكون له في النهاية تأثير على كل طلب إصلاح.

عقد الإيجار الهنديعقد لمدة 11 شهرايتم قبوله كمعيار. نظرًا لأن عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن 12 شهرًا تخضع للتسجيل في مكتب التسجيل، فقد تم إنشاء هيكل التجديد لمدة 11 شهرًا + كممارسة لتجنب تكاليف وإجراءات التسجيل. عادة ما تتم كتابة العقود على ورق مختوم وموثق، ولكن الطريقة التفصيلية تختلف حسب الولاية، لذا تحقق مع الوسيط أو الخبير القانوني الخاص بك لمعرفة المعايير المحلية.

هناك مبدأ واحد الأكثر أهمية.والوعد الشفوي الذي ليس في العقد هو وعد غير موجود.إنه. تأكد من ترك وعود مثل "سأقوم بطلاء الممتلكات الخاصة بك قبل أن تنتقل إليها" أو "سوف أقوم بتركيب مكيف هواء جديد" في المستند كبند أو ملحق. تعمل سجلات محادثات واتساب أيضًا كدليل ظرفي في حالة حدوث نزاع، لكنها لا تحل محل الشروط الواردة في العقد. إن تخصيص يوم لقراءة الشروط بالكامل قبل التوقيع هو أضمن طريقة لاستعادة وديعتك بالكامل عند الخروج.