دليل عملي للعقارات في الهند - بدءًا من إجراءات تأجير المساكن والمكاتب وحتى العقود والودائع والضرائب

إذا تصورت لأول مرة عملية البحث عن منزل في الهند برمتها، فسيصبح من الواضح ما تحتاج إلى البحث عنه والتفاوض بشأنه في كل خطوة. على وجه الخصوص، تم بالفعل التحقق من المجمعات السكنية والشقق التي يقيم فيها العديد من الكوريين من حيث النظافة والأمن والعمل المجتمعي ومرافق الراحة المعيشية، مما يجعلها مؤشرا مرجعيا جيدا عند اختيار المنطقة.

1. حدد منطقة إقامتك المطلوبة— مراعاة شاملة لمسافة التنقل، والبيئة التعليمية، والمجتمع الكوري، وما إلى ذلك.
2. مراجعة الممتلكات من خلال وسيط وزيارة الموقع- التحقق من بيئة المعيشة وحالة التشغيل المعقدة والبنية التحتية للمعيشة وشروط العقد
3. بعد مناقشة الشروط، قم بإعداد خطاب النوايا (العقد المؤقت)— في بعض الحالات، يتم إبرام عقد الإيجار على الفور.
4. تحويل إيداع الضمان- عملية التحقق من المالك مطلوبة قبل التحويل
5. على استعداد للانتقال للعيش— عادةً ما يستغرق الطلاء والتنظيف والإصلاحات البسيطة حوالي أسبوع.
6. التسليم بعد دفع الإيجار المقدم- فحص المنزل وتسليم المفتاح
7. التسجيل في مكتب الإدارة- تسجيل العائلة، الحيوانات الأليفة، السيارة، مدبرة المنزل، السائق، طلب عضوية النادي
8. إشعار المغادرة → التفتيش المتبادل → إعادة الودائع

المستندات التي يجب التحقق منها قبل إرسال الوديعة

• وثائق إثبات الملكية (سند البيع، الخ)
• إثبات هوية المالك
• فاتورة مرافق حديثة (فاتورة كهرباء/ماء - للتحقق من العنوان)
• التوكيل عند توقيع عقد الوكالة

ومن الناحية العملية، هناك حالات يتم فيها تنفيذ العقود دون تأكيد سلطة الإيجار. للحد من النزاعات المستقبلية ومخاطر التحويلات، يجب عليك التأكد من خلال الوثائق أن المالك الفعلي والطرف المتعاقد هما نفس المالك قبل إرسال الأموال.

في يوم التسليم، التحقق من حالة المنزل.تم تسجيلها بدقة مع الصور ومقاطع الفيديويرجى الاحتفاظ بها. وهو بمثابة دليل قاطع للتمييز بين العيوب الموجودة والأضرار الجديدة عند الخروج. نظرًا لأن المنازل في الهند غالبًا ما تعاني من أعطال طفيفة مثل مكيفات الهواء وسخانات المياه والحنفيات وأقفال الأبواب حتى بعد الانتقال إليها، فمن المستحسن تضمين بند في العقد ينص على أن "الإصلاحات البسيطة التي تحدث في غضون 10 أيام من الانتقال سيتحملها المالك". اعتمادًا على التفاوض، يمكن تعديلها إلى 15 يومًا أو حتى شهر واحد.

مع اقتراب موعد تسجيل المغادرة، ستتلقى بريدًا إلكترونيًا وما إلى ذلك وفقًا لفترة الإشعار (عادةً من شهر إلى شهرين) المنصوص عليها في العقد.كيف يتم الاحتفاظ بالسجلاتيجب عليك نقل رأيك. قد يؤدي عدم الالتزام بالموعد النهائي إلى نزاع حيث يجوز للمالك المطالبة بتعويضات عن الشواغر وخصم جزء من الوديعة. سيتم إجراء فحص متبادل مع المالك قبل يوم أو يومين من انتهاء العقد، وإذا لم تكن هناك مشاكل، فسيتم إعادة الوديعة حسب الجدول المحدد في العقد. المفتاح هو تحديد وقت العودة بوضوح في العقد في مرحلة إبرام العقد. يرجى ملاحظة أنه بعد الانتقال، يتم إجراء عملية التحقق من الشرطة (تسجيل شرطة المستأجر) للتحقق من هوية المستأجر ومنع الجريمة.

عقود إيجار المنازل الهندية لها إجراءات وآثار قانونية مختلفة حسب مدة العقد. إذا كانت مدة العقد أكثر من 11 شهرًا، يتم إجراء تسجيل الإيجار. يقوم المؤجر والمستأجر بزيارة المسجل الفرعي معًا لإكمال تسجيل التوقيع والصورة ودفع رسوم الدمغة ورسوم التسجيل. من ناحية أخرى، فإن العقد لمدة 11 شهرًا هو أكثر أشكال العقود شيوعًا في الهند لأنه لا يتطلب التسجيل.

تعتمد كيفية تغطية تكاليف التسجيل على شروط العقد الخاص بك. وفي بعض الحالات يتم تقاسم العبء بين المؤجر والمستأجر، وهناك حالات يطلب من المستأجر دفع كامل المبلغ.في المراحل الأولى من العقد، ناقش بوضوح ما إذا كان يجب المضي قدمًا في التسجيل ومن سيتحمل التكلفة.يجب عليك أن تفعل ذلك. تدعم بعض الشركات تكلفة تسجيل عقد الإيجار كجزء من سياسة الشركة، لذا تحقق من سياسة الشركة أيضًا.

ما هي فترة القفل؟

الحجز هو فترة احتفاظ إلزامية تمنع كلا من المستأجر والمؤجر من إنهاء العقد لفترة زمنية معينة بعد إبرام العقد. إذا قمت بالإلغاء خلال هذه الفترة، فقد تتعرض لعقوبة أو الإيجار المتبقي المحدد في العقد.

• دلهي— هناك تباين كبير في حالة كل منزل، ويمكن أن تتدهور البيئة المعيشية بسرعة بسبب النمل الأبيض، وتسرب المياه، ومشكلات السباكة والمعدات الكهربائية، لذلك تستمر العديد من الأقفال لفترة قصيرة نسبيًا تتراوح من 6 إلى 11 شهرًا.
• جورجاون— تتمتع المجمعات السكنية الكبرى بأنظمة إدارة مستقرة وكانت الزيادات الأخيرة في الإيجارات سريعة، لذلك يفضل أحيانًا العقود طويلة الأجل لتقليل عبء الزيادة. إذا كان مجمعًا تم التحقق منه، فقد يتم ضبط القفل لمدة تصل إلى عامين.

القفل هو جهاز يزيد من الاستقرار السكني، ولكنه يحد أيضًا من المرونة. بعد مراجعة شروط العقد والبيئة المعيشية بعناية، قم بإعداده ليناسب موقفك.

BHK هو رمز يتم مواجهته دائمًا في قائمة المعلومات في الهند. يشير B إلى غرفة النوم، وH إلى Hall، وK إلى Kitchen.

5 خصائص للبيوت الهندية تختلف عن تلك الموجودة في كوريا

• حمام ملحق بكل غرفة- من الشائع أن يكون عدد الحمامات مساويًا لعدد غرف النوم.
• شرفة مفتوحة— هيكل مفتوح مع مراعاة التهوية وتفريغ الحرارة في المناخات ذات درجات الحرارة المرتفعة، مما يسمح بدخول المطر والغبار خلال موسم الأمطار
• الطاقة الاحتياطية (DG) الأساسية— يعد النسخ الاحتياطي لمولدات الديزل أمرًا شائعًا في الشقق، ولكن يلزم تأكيد منفصل للمنازل المستقلة.
• نظام منفصل لتخزين وإمداد المياه— تحتوي المنازل المستقلة على خزان مياه تحت الأرض ← محرك إمداد المياه ← خزان مياه على السطح. قبل الانتقال، تحقق من تاريخ تنظيف خزان المياه والطريقة الأوتوماتيكية/اليدوية لمحرك إمداد المياه.
• المجتمعات المسورة والأمن- الوصول الخارجي بعد موافقة أفراد الأمن والتحكم في الوصول وكاميرات المراقبة والموافقة على تطبيق الإدارة

شقة الخدمة

هذا منتج إسكان من نوع الحزمة حيث يقوم المشغل أولاً بتوقيع عقد إيجار رئيسي مع المالك ثم يقدمه مرة أخرى إلى المستأجر. وهي مجهزة بالأثاث والأجهزة وغالباً ما تتضمن خدمة تنظيف الغرف وصيانة المرافق، مما يجعلها مفيدة للغاية للوافدين والمقيمين لفترات قصيرة وأولئك الذين هم في مرحلة التسوية الأولية. وهناك ميزة أخرى تتمثل في أن العقود قصيرة الأجل تكون ممكنة في كثير من الأحيان وأن نافذة الإدارة موحدة.

ومع ذلك، فإن تسمية "الشقق الفندقية" لا تضمن الجودة. تختلف حالة الأثاث ومستوى النظافة وسرعة الاستجابة للصيانة اختلافًا كبيرًا بين المشغلين، وغالبًا ما يكون الإيجار أعلى من إيجار الشقق العادية. على وجه الخصوص، إذا تم إنهاء عقد الإيجار الرئيسي للمشغل أو عدم تجديده، فقد يحتاج المستأجر إلى التفاوض بشأن تغيير العقد أو نقله.ما يجب فعله في حالة الإنهاء منتصف المدة، وما إذا كانت هناك خيارات بديلة، وشروط إعادة الوديعةيرجى التحقق قبل توقيع العقد.

من الصعب تحديد ظروف الإضاءة والتهوية والضوضاء والإدارة من خلال الصور أو المعلومات عبر الإنترنت. تتميز المنازل الهندية بهياكل ومرافق وأساليب تشغيل مختلفة عن تلك الموجودة في كوريا، لذلك قد يكون من الصعب معرفة ما الذي تبحث عنه عند زيارتك لأول مرة، لذا يرجى الرجوع إلى القائمة المرجعية أدناه والتحقق منها في الموقع.

1. قفل باب المدخل- الطريقة الرئيسية شائعة. اطلب من المالك تثبيت قفل باب رقمي، أو التحقق مسبقًا مما إذا كان بإمكان المستأجر تثبيته بنفسه.
2. مادة إطار النافذة- إطارات النوافذ الخشبية يمكن أن تجذب الكثير من الغبار الناعم وتسبب مشاكل النمل الأبيض. تحقق مما إذا كان الهيكل مصنوعًا من PVC أو الألومنيوم.
3. هيكل تركيب الستار- يمكن شراء نوع القضيب بسعر رخيص من أمازون، وما إلى ذلك، ولكن نوع السكة يتطلب تصنيعًا مخصصًا، مما يزيد من التكاليف. إذا كان العقد لا يشمل الستائر، فاطلب من المالك تركيب القضيب.
4. غاز المطبخ— تحقق من توصيل غاز المدينة (PNG). إذا لم يكن متصلاً، استخدم أسطوانة الغاز LPG. إذا كان العرض متاحًا، فيمكن طلب اتصال PNG.
5. جهاز تنقية المياه RO- التحقق من التثبيت/التشغيل وتاريخ استبدال الفلتر الحديث. وتستغرق دورة الاستبدال عادة حوالي 6 أشهر، وغالباً ما يتحمل المستأجر التكلفة.
6. تكييف- التحقق من تركيب المطبخ وكذلك غرفة المعيشة وغرفة النوم. عقد الصيانة السنوية لمكيف الهواء (AMC) متضمن عند الطلب. قد يكون من الصعب إصلاح أو تأمين الأجزاء للطرز المتوقفة والتي يزيد عمرها عن 7 سنوات.
7. وظيفة التدفئة— يتميز شمال الهند بشتاء بارد، لذا تحقق مما إذا كان مكيف الهواء في وضع التدفئة (العاكس). إذا لم يكن الأمر كذلك، استبدله بسخان الزيت
8. دش— تحتوي بعض المنازل على دشات سقف ثابتة فقط، لذا تحقق مما إذا كان من الممكن تركيب دش يدوي وما إذا كان من الممكن التفاوض بشأن التثبيت.
9. علامات تسرب المياه— تأكد من التحقق من البقع والعفن والطلاء السائب على الجدران والأسقف لأنها قد تكون مشاكل هيكلية.
10. ضغط الماء/الماء الساخن— التحقق من ضغط مياه الدش والحوض وتشغيل سخان المياه (الجيزر)، وكذلك التحقق من حالة المفصلات وفتح وإغلاق الخزانة.

خطاب النوايا (خطاب النوايا) — وثيقة تلخص الشروط السابقة للعقد الرئيسي

خطاب النوايا هو مستند ينظم الشروط الأساسية ويوافق عليها بنظرة سريعة قبل العقد الرئيسي، مثل الإيجار، والوديعة (شرط الإرجاع بدون فوائد)، وفترة العقد، والحجز، وفترة الإشعار، وشروط زيادة الإيجار (التصعيد)، وما إذا كانت رسوم الإدارة متضمنة، ومن سيتحمل تكلفة التسجيل، وتفاصيل الأثاث والمعدات. وفي معظم الحالات، لا يكون لها نفس المستوى من الأثر القانوني الذي تتمتع به اتفاقية الإيجار، ولكنها تعمل كمواد مرجعية لتقليل الاختلافات في التفسير بين الملاك والمستأجرين.

فيما يلي خمسة شروط تمثيلية يمكن للمستأجرين طلبها في مرحلة خطاب النوايا:

• التنظيف العميق الاحترافي للمنزل بأكمله قبل الانتقال إليه
• استبدل فلتر تنقية المياه RO قبل الانتقال إليه
• تنظيف وفحص جميع مكيفات الهواء المثبتة
• الحجر الصحي الكامل ومكافحة الآفات قبل الانتقال
• تسليم كافة شروط العمل من كهرباء وسباكة وأجهزة منزلية

لقد قمنا بتجميع قائمة بالعناصر الشائعة بشكل خاص في الممارسة عند مراجعة اتفاقيات الإيجار السكني الهندي.

1. تأكيد انعكاس الإيجار وشروط العقد— التحقق مما إذا كان الإيجار ومدة العقد ومعدل الزيادة الذي تم التفاوض عليه في خطاب النوايا ينعكس بدقة في العقد الرئيسي.
2. GST·أحكام المواد الصلبة الذائبة— يخضع عقد إيجار الشركة عمومًا لنسبة 18% GST، ويُعفى الإيجار الشخصي في الغالب. اذكر بوضوح طريقة خصم TDS والطرف المسؤول
3. بند الإصلاح— العيوب الهيكلية (الإصلاحات الكبرى) يتحملها المؤجر بشكل عام، والإصلاحات البسيطة مثل المصابيح والمفاتيح الكهربائية يتحملها المستأجر بشكل عام. من المفيد منع النزاعات إذا تم ذكر معايير محددة، مثل "ما هي تكاليف الإصلاح التي يجب أن يتحملها المالك؟"
4. شرط العيب عند الانتقال الأولي— تحديد من سيتحمل عبء إصلاح العيوب في المرافق القائمة المكتشفة خلال فترة زمنية معينة (أسبوع/10 أيام/شهر واحد) بعد الانتقال.
5. شرط البيع— في الهند، تنشط مبيعات المساكن حتى خلال فترة الإيجار، لذلك تم إضافة بند يضمن أن المالك الجديد يرث شروط العقد الحالي عند البيع.
6. أحكام الإشعار ومعلومات المؤجر- تأكد من تضمين اسم المالك وعنوانه ومعلومات الاتصال والبريد الإلكتروني. إذا كنت مالك عقار تعيش في الخارج، فمن المهم أن يكون لديك معلومات تسمح لك بالاتصال به مباشرة.
7. شرط إرجاع الودائع— عند الخروج، يتم إجراء فحص مشترك، ويتم تحديد فترة العودة بشكل محدد على أنها “خلال 7 أيام” أو “خلال 15 يومًا”. وبما أن هناك حالات من الخصومات المفرطة عند التفتيش من قبل المالك وحده، فإن عملية التحقق المشتركة محددة في العقد.

GST·هيكل TDS حسب نوع المالك/المستأجر

يختلف الهيكل الضريبي اعتمادًا على ما إذا كان المالك والمستأجر أفرادًا أو شركات.

بعد دفع TDS، يقوم المستأجرون الأفراد بالإبلاغ عن ذلك في النموذج 26QC وإرسال نموذج 16 من شهادة خصم الضرائب (شهادة TDS) إلى المالك. تختلف الشقق الفندقية حسب هيكل العقد. إذا تم توفير الإيجار والخدمات كحزمة واحدة (نوع الفندق)، تتم إضافة 18% GST إلى السعر الإجمالي؛إذا تم إصدار فاتورة بشكل منفصل للإيجار وتكاليف الخدمة فقط، فسيتم خصم 18% GST فقط على مبلغ الخدمة.هذا يمكن أن يقلل من إنفاقك الإجمالي. نسبة الخدمة ليست معيارًا ثابتًا، ولكنها يمكن أن تختلف من 10% إلى 20-25% اعتمادًا على المشغل وشروط العقد، لذلك يجب الحكم عليها بناءً على هيكل العقد الفعلي. (هذا المحتوى الضريبي عبارة عن معلومات مرجعية أعيد بناؤها بناءً على دليل يشرف عليه خبراء الضرائب في شركة KPMG، ويوصى باستشارة الخبراء في الحالات الفردية.)

هناك ثلاثة أنواع من المكاتب التي غالبًا ما تقارنها الشركات التي تمارس الأعمال التجارية في الهند.

• المكتب التقليدي— طريقة بناء التصميم الداخلي والأثاث والشبكات عن طريق تأجير المساحة مباشرة. تعتبر الاستقلالية والتصميم المخصص من المزايا، ولكنها تتطلب فترة من الوقت للتحضير للإشغال. شرط المساحة هو عدم وجود نسخة احتياطية DG أو تكييف الهواء.شل العارية، يتم توفير المرافق الأساسية فقط.قذيفة دافئة، متاح للسكن الفوريمفروشة بالكامل / التوصيل & amp؛ يلعبحيث يقوم المالك بتزيين الجزء الداخلي حسب احتياجات المستأجر ويعكس تكاليف الإيجار.المالك مناسب / مدمج ليناسبوهي مقسمة إلى:
• مكتب مشترك (مساحة عمل مرنة، FWS)— استخدم المساحة التي أنشأها المشغل كخدمة. يتم تضمين المكاتب وقاعات المؤتمرات والإنترنت والتنظيف، وتتميز تعديلات الموظفين والفترات بالمرونة، مما يجعلها مناسبة للشركات في المراحل المبكرة (WeWork، Cowrks، Awfi، Regus، إلخ.)
• المكتب المُدار— يوفر المشغل التصميم الداخلي والأثاث وتشغيل المرافق للمساحة الحصرية للشركة. تأمين الاستقلالية والراحة (Smartworks، TEC، Simpliwork، Skootr، إلخ.)

تتطلب بعض المباني من الدرجة الأولى في جورجاون استئجار الطابق بأكمله أو حجم معين أو أكثر بدون أقساط صغيرة، لذلك تنظر الشركات الصغيرة إلى FWS أو المكتب المُدار كبديل.

8 خطوات لمعالجة عقد العقارات التجارية

1. تحليل السوق وتشخيص الحالة
2. اختيار مكتب المرشح والزيارة الأولى
3. طلب RFP/RFI لتقديم العروض واختيار المرشحين النهائيين
4. التفاوض على الحالة والتحليل المالي - تحليل إجمالي تكلفة الإشغال، بما في ذلك الإيجار المجاني، وCAM، ووديعة التأمين، والتصعيد، ومواقف السيارات، والمساهمة في التجهيز.
5. العناية الواجبة القانونية والفنية والتشغيلية والموافقة الداخلية
6. إبرام العقد وتأمين حقوق الحيازة
7. التحضير الداخلي والانتقال
8. بدء التشغيل

المشروع بأكمله عادة3 ~ 6 أشهريستغرق الأمر وقتًا، بما في ذلك أبحاث السوق، بناءً على تاريخ الانتقال المستهدف.منذ 6 أشهر إلى سنة واحدةتبدأ العديد من الشركات مراجعتها من البداية. كلما زاد الوقت الذي أتاحته للتفاوض، زادت احتمالية حصولك على شروط مواتية للإيجار والإيجار المجاني والمساعدة في التصميم الداخلي.

الشروط والأحكام القياسية لمكتب جورجاون من الدرجة الأولى (مثال مرجعي)

في الهند، هناك اختلافات كبيرة في شروط العقد والإيداع وCAM وشروط الإعادة اعتمادًا على الولاية والمدينة والمبنى، لذلك يجب استخدام الجدول أعلاه كمرجع ويجب عليك التحقق من شروط كل أصل على حدة.

النقاط الأكثر إثارة للجدل في عقود المكاتب هي العلاقة بين الحجز والإشعار وتاريخ بدء الإيجار.

هل فترة الإشعار متضمنة في الحجز؟

على سبيل المثال، إذا قمت بالتوقيع على عقد مع تأمين لمدة 3 سنوات وإشعار لمدة 3 إلى 6 أشهر، فسيتم تضمين الإشعار في التأمين.إذا لم يتم تضمينهابعد انتهاء فترة التأمين، يجب استخدام 3 إلى 6 أشهر إضافية، مما يؤدي بشكل فعال إلى إنشاء هيكل فترة إضافية مدتها 36 شهرًا +. على الجانب الآخرعندما يتم تضمينهايمكنك استخدام آخر 3 إلى 6 أشهر كفترة إشعار للخروج في نهاية فترة التأمين. تأكد من التحقق مما إذا كان العقد ينص بوضوح على أن "فترة الإشعار مضمنة في فترة الحجز" أو "مستثناة من".

شاشات الكريستال السائل مقابل التجمع الكونغولي من أجل الديمقراطية - تاريخان للبدء

• شاشة LCD (تاريخ بدء عقد الإيجار)- تاريخ بدء عقد الإيجار القانوني والتعاقدي الذي ينشأ منه حق الانتفاع بالمساحة. من هذه النقطة فصاعدًا، أصبح البناء الداخلي ممكنًا، ويتم تكبد تكاليف CAM حتى لو لم يكن هناك إيجار (أحيانًا يتم تحصيل المبلغ بالكامل أو 50٪ فقط).
• تاريخ بدء الإيجار (RCD)— التاريخ الذي يبدأ فيه دفع الإيجار الفعلي، عادةً في وقت الانتقال بعد الانتهاء من التصميم الداخلي (التجهيز). إذا تم الانتهاء من التصميم الداخلي مبكرًا، فيمكنك استخدام المساحة بدون إيجار حتى التجمع الكونغولي من أجل الديمقراطية.

قد يختلف تاريخ بدء قفل شاشات LCD أو RCD وفقًا للعقد، لذا يلزم التأكيد المسبق. بالإضافة إلى ذلك، إذا لم تكن من الدرجة A أو تتطلب تأكيدًا لتاريخ البناء، فإننا نوصي بالتحقق من وثائق التصريح مثل OC (شهادة الإشغال) وشهادة عدم الممانعة من الحريق والعناية الواجبة في الموقع.

تحقق من ظروف التشغيل

• سعة طاقة كافية، وتكلفة النسخ الاحتياطي للمدير العام، ومستوى إدارة المنشأة، والتحكم في الوصول/طريقة تشغيل مواقف السيارات
• ساعات تشغيل أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC).— بعض المباني مفتوحة فقط من الساعة 8 صباحًا حتى 8 مساءً أو تكون عملياتها محدودة في عطلة نهاية الأسبوع، وقد يتم تطبيق الحد الأدنى من الفواتير أو تكاليف التشغيل الكاملة للاستخدام خارج ساعات العمل.
• هل هناك مرحاض عام في كل طابق؟ إذا لم يكن الأمر كذلك، فكر في إضافة مساحة تركيب داخلية إضافية وتكاليف البناء.

على أساس بناء المناطق والمساحة

وأخيرًا، يعتمد على المنطقة.منطقة السجادهي المساحة الفعلية القابلة للاستخدام بناءً على الجزء الداخلي من الجدار،المنطقة المبنيةهي المساحة بالإضافة إلى سمك الجدار والأعمدة،منطقة البناء الفائقة (SBA)تشتمل المنطقة على مساحات مشتركة مثل الممرات والردهات والمصاعد. في الهند أكثريتم احتساب الإيجار على أساس SBAولذلك يجب حساب الإيجار الفعلي مع الأخذ في الاعتبار الفرق بين المساحة المتعاقد عليها والمنطقة الحصرية الفعلية. فقط تذكر أنه يتم دفع الإيجار من خلال SBA، ويتم الحكم على المساحة الفعلية المستخدمة من خلال مساحة السجاد.