RERA 登録確認法 — Haryana・Delhi・UP RERAでプロジェクト・ブローカー 照会して詐欺を避ける方法

RERA(Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016)は長い間施行会社・仲介人の情報優位に転じてきたインド不動産市場に初めて消費者保護装置を導入した中央法律です。 2016年インド議会で通過し、2017年から本格施行され、実際の登録・執行は各州に設置されたRERA当局これを担当します。デリーNCRを一箇所見ても、Haryana・Delhi・Uttar Pradeshがそれぞれ異なる当局を運営しているため、買収地域によって照会すべきサイトが異なることをまず理解しなければなりません。

RERAが強制する主な原則

• プロジェクト登録義務— 一定規模の新規建設または再開発プロジェクト（通常は 8 ユニットを超えるか、土地が 500 平方メートルを超える）は、建設を開始する前に州 RERA に登録する必要があります。正確な例外については、各州の RERA 規制を確認してください。
• ブローカー登録義務— 不動産ブローカー（ブローカー）も RERA に登録・番号を受けなければならず、未登録ブローカーによる取引は消費者保護装置から抜け出すことになります。
• エスクロー口座原則— 施行会社は買収者から受け取った代金の相当部分（通常70％水準として知られる原則）を該当プロジェクト専用の口座に預けて、他のプロジェクトで専用できないように規定されています。
• 標準化されたカーペット面積— 広告に使用する面積の概念がスーパービルトアップ(super built-up)ではなく実使用用カーペット面積で統一され、実面積膨張が原則的に制限されます。
• 情報開示義務- プロジェクト承認図面、完成予定日、施行会社の財務状況、進捗状況の写真などをRERAウェブサイトに公開する必要があります。

つまり、RERAは「単純登録番号」以上です。登録番号ひとつでこのプロジェクトがいつ完成すべきか、これまでどれくらい進んだのか、施行会社と登録されたブローカーが誰であるかをすべて公式に照会できるようにするインフラです。韓国の分譲仮上限制や後分譲保証に耐えることができる最小限の安全網と理解してください。

韓国人駐在員多数が居住するグルガオン（グルグラム）とパリダバードはハリアナ州所属なのでHaryana RERA(HARERA)で照会します。 HARERAは地理的に2つの当局に分かれて運営されるが、南部（グルガオン・パリダバードなど）はHARERAグルグラム、北部（チャンディーガル付近・パンクーラなど）はHARERAパンチクラ管轄です。両当局の公式ドメインは同じharyanarera.gov.in系列からアクセスできますが、南部プロジェクトはGurugram当局ポータルを介して別々に照会する方法がありますので、初期ランディングページで管轄を確認して進入してください。

HARERA 照会順序(プロジェクト基準)

1. グルガオン・パリダバードなど南部プロジェクトはHARERA Gurugramポータルの登録プロジェクトメニューに移動します。
2. 次のいずれかの条件で検索します。
   • RERA登録番号（例：施行会社が広告物・契約書に表記した番号）
   • プロジェクト名 (Project Name)
   • 施行会社（Promoter）会社名
   • 地球(District)・セクター(Sector)
3. 検索結果からプロジェクトを選択すると、承認図面、完成予定日（Proposed Date of Completion）、登録有効期間、進捗状況、施行会社の銀行口座情報などが開示されます。

ブローカー（Agent）登録確認

同じポータルRegistered Agentsメニューからブローカー名・会社名・エージェント登録番号で検索します。契約を案内した仲介人の名前が検索されない場合、その人はRERA管轄外で活動中であるか、登録が満了・キャンセルされた状態である可能性がありますので、必ず再確認してください。

グルガオンでよく見逃すポイント

• 同じだけの中でも東（Tower）やフェイズ（Phase）別に登録番号が異なるように付与される場合が一般的です。広告に記載されている番号が実際に契約するタワーをカバーしていることを確認する必要があります。
• 登録番号には有効期間(Registration Validity)このあり、完工遅延で期限切れになった後更新しないまま分譲が続く事例がありますので、有効期限も一緒に見ておいてください。
• 事前予約(Pre-launch)段階で登録番号がまだ付与されていないプロジェクトはRERAの観点から原則として広告・販売が制限になります。 「内部割引であらかじめつかむ」という提案は特に慎重に判断してください。

グルガオン地域別の特性が気になるならグルガオン地域ガイド一緒に参考にすることをお勧めします。

ノイダ（Noida）、グレーターノイダ（Greater Noida）、ナスアバード（Ghaziabad）はウタールプラデーシュ州所属なのでUP RERA(Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority)管轄です。公式サイトはup-rera.inで、別途会員登録なしSearch Projectと検索エージェントメニューからすぐに閲覧できます。

UP RERA 照会順序

1. メインメニューからSearch Projectをクリックします。
2. 次の基準のいずれかを簡単に検索します。
   • UP RERA プロジェクト登録番号（広告物・契約書に明示）
   • プロジェクト名
   • Promoter（施行会社）名
   • District (例: Gautam Buddha Nagar — ノイダ・グレーター ノイダ管轄)
3. 結果ページでプロジェクト名をクリックすると、承認図面（Layout / Building Plans）、施行会社の財務報告、四半期ごとの進行報告（Quarterly Progress Report）、施工写真などが表示されます。
4. ブローカーの確認は別途検索エージェントページで名前・エージェント番号・districtで照会します。

ノイダ・グレーターノイダで特に注意すべき点

• ノイダはかなり古いプロジェクトです以前の政府承認（NOIDA / GNIDA）とRERA登録が別々に進んできました。両方の番号が有効であることを確認する必要があります。
• 完成遅れがよく問題となる地域なので、登録ページのProposed Completion Dateが現実的に守られているかどうか進行報告と写真を一緒に確認してください。
• 契約の支払い口座がプロジェクト専用口座（RERA登録ページに記載されている口座）と一致するかどうかを確認する必要があります。

ノイダ・グレーター ノイダ 各セクター別生活インフラ特性はノイダ・グレーターノイダガイドで詳しく扱っていますので、プロジェクト候補地域を絞り込む際に一緒に活用してください。

デリー（National Capital Territory of Delhi）の管轄プロジェクトはDelhi RERAで照会します。ただしデリーはすでに市街地が成熟しており、大規模新規分譲自体が比較的少なく、ニューデリー・南部地域は賃貸中心市場が大きい方です。そこで実務では、デリー市内新築マンションを契約する場合よりも、グルガオン・ノイダプロジェクトがデリーにあるようにマーケティングされる事例をろ過する目的で、Delhi RERAをチェックすることがもっとあります。

注意事項 - サイトの状態とアプローチ

• Delhi RERA Webポータルは、時期によって接続がスムーズになったり、ドメインが変動したりする場合があります。検索エンジンで 'Delhi RERA official'で最新のリンクを確認するか、インド住宅・都市部(Ministry of Housing and Urban Affairs)公式ポータルmohua.gov.inの各週のRERAリンクを再確認するのは安全です。
• デリー素材プロジェクトの登録番号が実際にはHaryanaやUP番号で表記されている場合その週のRERAからの照会は正しいです。広告で「デリー付近」と表現する大多数の新築プロジェクトは、実際にグルガオン・ノイダに位置しています。
• デリーの不動産DDA（Delhi Development Authority）規制や地域別マスタープランによって用途が制限される場合がありますので、RERA登録の有無とは別に、当該筆紙の使用承認状態を別途確認することをお勧めします。

共通確認手順の整理

3 当局とも、照会自体は無料・会員登録なし可能であり、登録番号・プロジェクト名・施行社名・地区(District)の一つだけ知っても始めることができます。

RERA 番号があるからといって、自動的に安全なプロジェクトという意味ではありません。登録以降の進行が遅れたり、登録有効期間が切れたまま販売が続いたり、登録番号が特定のタワーにのみ適用される場合が実際に存在します。ご契約前に必ず次の項目を一つずつ照合してください。

登録番号自体確認

• 広告物・パンフレット・契約書草案に表記されたRERA登録番号がその州のRERA公式サイトでそのまま検索されますか？
• 番号が一致すると表示されるProject Name・Promoter・Districtが契約書上の表記と一致するか。
• 私が契約したいタワー(Tower)・フェイズ(Phase)・ブロックこれはその番号に含まれていますか？ （同じ団体内でも番号が異なる場合があります）
• Registration Validity（登録有効期間）がまだ残っているか？満了後の更新状態も確認。

スケジュールと進捗状況の確認

• Proposed Date of Completion（完成予定日）が契約書上のインド（Possession）時点と一致するか？
• 最新Quarterly Progress Report・施工写真が広告画像と実質的に一致するか？
• 遅延が発生したプロジェクトなら、RERAページに更新・延長事由が公示されているか？

資金・口座確認

• 契約金・中めっきを入れるように案内された銀行口座RERAページに記載されているプロジェクト専用アカウントと正確に一致するか。
• 受取人の名前が施行会社（Promoter）法人名と同じですか？個人口座・子会社口座・仲介人口座に誘導される場合は直ちに中断。
• 領収書（Receipt）にRERA登録番号が一緒に印刷されていますか？

仲介人・書類確認

• ブローカー名・エージェント登録番号が該当週RERARegistered Agentsで照会されるか。
• Sale Agreement（売買契約書）に RERA 番号、カーペット面積、完工日、遅延時のペナルティ条項が含まれているか？
• 土地所有権（Title Deed）、Encumbrance Certificateなど基本所有権書類別途検討を受けましたか？

このチェックリストは実際の契約前1日程度だけ時間をかければ十分に完成することができ、問題があるプロジェクトなら通常この段階で信号が取れます。確信が立てない項目が一つでもあれば、契約金の納入は必ず後退してください。

実居走者・投資者ともに繰り返し衝突するタイプは整形化されています。以下の例は、特定の施行者を指すのではなく、一般的に知られているリスクパターンをまとめたものです。

パターン 1 — '事前予約(Pre-launch)' 未登録販売

RERA登録番号がまだ付与されていない状態で事前予約'、'内部割引と言って契約金を誘導する場合です。原則としてRERA登録前の広告・販売は制限され、この段階で出した金額はプロジェクトが座礁すれば回収手続きがはるかに複雑になります。RERA番号なしではいかなる金額も振り込まないは原則に固執してください。

パターン2 - 登録番号はありますが、「他の塔」の販売

ただ全体の中でAタワーのみ登録されていますが、契約しようとしているBタワーはまだ登録されていなくても同じ番号で販売される場合です。 RERAページで登録対象タワー・フェイズリストを必ずご確認ください。

パターン 3 — 完成遅延とインドの無期限延期

登録当時提示した完工日を何度も先延ばしながらインドが押し続ける事例です。 RERAはこの遅延について苦情申立て手続きと遅延利子・補償請求根拠を提供します。管轄RERAサイトのオンライン苦情受付メニューを利用することができ、具体的な手数料・処理期間は各州の規定をご確認ください。

パターン 4 — 個人口座・仲介人口座への契約金誘導

RERAはプロジェクト代金です指定プロジェクト専用口座で入金されるように規定します。個人口座・子会社口座・仲介人口座に誘導されるとすぐ契約の進行を停止し、書面による確認を求めるする必要があります。

パターン 5 — 登録されていない仲介人の二重手数料・虚偽情報

未登録ブローカーはRERA消費者保護手順の死角にあります。事前照会で名前が出なければ信頼度が大幅に低下すると見なければなりません。

被害発生時の対応フロー

1. 契約書・領収書・振替内訳・広告物などすべての文書を時間順にまとめます。
2. 該当する州RERA公式サイトのComplaint Filingメニューからオンライン受付します。
3. 同時にオーナーも大韓民国大使館領事課に事案を共有して対応チャンネルを確保します。
4. 事案が刑事・財産権関連で拡大される場合、現地弁護士選任を並行します。

一人で対応しにくいと感じたら韓国人コミュニティネットワークを通じて類似事例を経験した方々の経験をまず聞いてみることも大きな助けになります。

RERA ルックアップが完了したら、実際の契約条件をトリミングするステップです。ここで見逃す項目があると、登録が有効であっても買手が不利な位置に立つことになるので、少なくとも以下の5つは契約書に明記されなければなりません。

1. RERA 登録番号・プロジェクト専用口座- 登録番号とプロジェクト専用の銀行口座情報を契約書の本文にそのまま引用する必要があります。
2. カーペット面積基準の価格- 広告で使用されるスーパービルトアップ面積ではなくRERAに基づいてカーペット面積(Carpet Area)これが指定され、単位価格もこの基準で表記されなければなりません。
3. 完工・インド日付と遅延ペナルティ— Proposed Date of Completion または Handover Date が明確に書かれており、遅延時に利息・ペナルティ条項を一緒に含めなければなりません。
4. 仕様変更の制限— 仕上げ材・平面・共用施設等の仕様が契約後一方的に下方にならないように条項がなければなりません。
5. 契約解除・返金条件— 施行者 帰責事由による解除の際、元金・利息返還手続きが規定されなければなりません。

税金・行政関連別途確認

• 購入時に発生するStamp Duty・Registration Feeは週ごとに税率と減免条件が異なります。正確な税率は必ず該当州登記・認知税公式案内をご確認ください。
• 非居住外国人のインド不動産の取得FEMA(外国為替管理法)とRBI（インド中央銀行）のガイドラインの適用を受けます。国籍・ビザの状態によって許容可否が異なりますので、契約前会社法務チームまたは現地弁護士・会計士の検討が必要です。
• インドで賃貸収入が発生した場合所得税（Income Tax）申告義務が起こり、韓国との二重課税調整も一緒に検討しなければなりません。

まとめると順番はこんな感じです。注RERAで登録番号・タワー・口座確認→仲介人登録確認→カーペット面積・完工日・ペナルティ契約反映→税金・外国為替規定別途検討。この流れだけを守れば、インドの不動産契約が恐れるほど複雑な手続きではなく、むしろ公式情報が整理された市場という事実を実感されます。