Guide pratique de l'immobilier en Inde – des procédures de location de logements et de bureaux aux contrats, dépôts et taxes

Si vous envisagez d’abord l’ensemble du processus de recherche d’une maison en Inde, vous comprendrez clairement ce que vous devez rechercher et négocier à chaque étape. En particulier, les complexes de logements et d'appartements où résident de nombreux Coréens ont déjà été vérifiés en termes d'hygiène, de sécurité, de fonctionnement communautaire et de confort de vie, ce qui en fait un bon indicateur de référence lors de la sélection d'une région.

1. Précisez votre zone de résidence souhaitée— Prise en compte globale de la distance de déplacement, de l'environnement éducatif, de la communauté coréenne, etc.
2. Examen de la propriété par courtier et visite sur place— Vérifier le cadre de vie, l'état des opérations complexes, les infrastructures de vie et les conditions contractuelles
3. Après avoir discuté des conditions, préparez la LOI (contrat provisoire)— Dans certains cas, un contrat de location est conclu immédiatement.
4. Remise du dépôt de garantie— Processus de vérification du propriétaire requis avant le versement
5. Prêt à emménager— La peinture, le nettoyage et les réparations mineures prennent généralement environ une semaine.
6. Remettre après avoir payé le loyer anticipé— Inspection de la maison et remise des clés
7. Enregistrement d'emménagement du bureau de gestion— Enregistrement de la famille, des animaux domestiques, du véhicule, de la femme de ménage, du chauffeur, demande d'adhésion au Club
8. Notification de départ → Inspection mutuelle → Restitution de la caution

Documents à vérifier avant d'envoyer le dépôt

• Documents de vérification de propriété (acte de vente, etc.)
• Preuve d'identité du propriétaire
• Facture de services publics récente (facture d'électricité/eau - pour vérifier l'adresse)
• Procuration lors de la signature d'un contrat d'agence

Dans la pratique, il existe des cas où les contrats sont exécutés sans confirmation du pouvoir de location. Afin de réduire les litiges futurs et les risques liés au transfert de fonds, le paiement doit être effectué après avoir confirmé par des documents que le propriétaire réel et la partie contractante sont les mêmes.

Le jour de la remise, vérifiez l'état de la maison.Méticuleusement enregistré avec des photos et des vidéosS'il vous plaît, gardez-le. Lors d’un déménagement, il sert de preuve concluante pour distinguer les défauts existants des nouveaux dommages. Étant donné que les maisons indiennes ont tendance à avoir des pannes mineures telles que les climatiseurs, les chauffe-eau, les robinets et les serrures de porte, même après l'emménagement, il est recommandé d'inclure une clause dans le contrat stipulant : « Les réparations mineures effectuées dans les 10 jours suivant l'emménagement seront à la charge du propriétaire. » Selon la négociation, il peut être ajusté à 15 jours ou jusqu'à 1 mois.

À l'approche de votre départ, vous recevrez un e-mail, etc. selon le délai de préavis (généralement 1 à 2 mois) stipulé dans le contrat.Comment les dossiers sont conservésVous devez transmettre votre opinion. Le non-respect du délai peut donner lieu à un litige où le propriétaire peut réclamer des dommages et intérêts et déduire une partie de la caution. Une inspection mutuelle sera effectuée avec le propriétaire un jour ou deux avant l'expiration du contrat et, s'il n'y a aucun problème, la caution sera restituée selon le calendrier précisé au contrat. L’essentiel est d’indiquer clairement l’heure de retour dans le contrat dès la phase de conclusion du contrat. Veuillez noter qu'après avoir emménagé, un processus de vérification policière (enregistrement de la police du locataire) est effectué pour vérifier l'identité du locataire et prévenir le crime.

Les contrats de location de logements indiens ont des procédures et des effets juridiques différents selon la durée du contrat. Si la durée du contrat est supérieure à 11 mois, l'enregistrement du bail est effectué. Le bailleur et le locataire se rendent ensemble au sous-registraire pour compléter l'enregistrement de la signature et de la photo et payer les droits de timbre et les frais d'enregistrement. En revanche, le contrat de 11 mois est la forme de contrat la plus courante en Inde car il ne nécessite pas d'enregistrement.

La manière dont les frais d’inscription sont couverts dépend des termes de votre contrat. Dans certains cas, la charge est partagée entre le bailleur et le locataire, et dans d’autres cas, il est demandé au locataire de payer la totalité du montant.Dès les premières étapes du contrat, discutez clairement de l’opportunité de procéder à l’enregistrement et de qui en supportera le coût.Vous devez le faire. Certaines entreprises subventionnent les frais d'enregistrement d'un bail dans le cadre de leur politique d'entreprise, alors vérifiez également la politique de l'entreprise.

Quelle est la période de blocage ?

Le lock-in est une période de conservation obligatoire qui empêche tant le locataire que le propriétaire de résilier le contrat pendant un certain temps après la conclusion du contrat. Si vous annulez dans ce délai, vous pourrez être soumis à une pénalité ou à un loyer restant précisé au contrat.

• Delhi— Il existe une grande variation dans l'état de chaque maison et le cadre de vie peut rapidement se détériorer en raison des termites, des fuites d'eau et des problèmes de plomberie et d'équipement électrique. De nombreux confinements durent donc une période relativement courte de 6 à 11 mois.
• Gurgaon— Les grands complexes d'appartements disposent de systèmes de gestion stables et les récentes augmentations de loyer ont été rapides, de sorte que les contrats à long terme sont parfois privilégiés pour réduire le fardeau de l'augmentation. S'il s'agit d'un complexe vérifié, le blocage peut être fixé pour une durée maximale de 2 ans.

Le verrouillage est un dispositif qui augmente la stabilité résidentielle, mais en même temps il limite la flexibilité. Après avoir soigneusement examiné les termes du contrat et le cadre de vie, adaptez-le à votre situation.

BHK est un symbole que l’on retrouve toujours dans les informations de référencement en Inde. B signifie Chambre, H signifie Hall et K signifie Cuisine.

5 caractéristiques des maisons indiennes qui diffèrent de celles de Corée

• Salle de bain attenante dans chaque chambre— Il est courant d'avoir autant de salles de bains que de chambres.
• balcon ouvert— Structure ouverte prenant en compte la ventilation et l'évacuation de la chaleur dans les climats à haute température, permettant à la pluie et à la poussière de pénétrer pendant la saison des pluies
• Alimentation de secours (DG) de base— Le générateur diesel de secours est courant dans les appartements, mais vérifiez séparément pour les maisons indépendantes s'il est installé.
• Système de stockage et d'approvisionnement en eau séparé— Les maisons indépendantes disposent d'un réservoir d'eau souterrain → moteur d'alimentation en eau → réservoir d'eau sur le toit. Avant d'emménager, vérifiez l'historique de nettoyage du réservoir d'eau et la méthode automatique/manuelle du moteur d'alimentation en eau.
• Communautés fermées et sécurité— Accès extérieur après approbation du personnel de sécurité, du contrôle d'accès, de la vidéosurveillance et de l'application de gestion

Appartement de service

Il s'agit d'un produit immobilier de type package dans lequel l'exploitant signe d'abord un bail principal avec le propriétaire, puis le restitue au locataire. Il est équipé de meubles et d'appareils électroménagers et comprend souvent le ménage et l'entretien des installations, ce qui le rend très utile pour les expatriés, les résidents de courte durée et ceux en phase d'installation initiale. Un autre avantage est que des contrats à court terme sont souvent possibles et que le guichet de gestion est unifié.

Cependant, l’appellation « appartement avec services » ne garantit pas la qualité. L'état du mobilier, le niveau de propreté et la rapidité d'intervention de l'entretien varient considérablement selon les opérateurs, et le loyer est souvent plus élevé que celui des appartements ordinaires. En particulier, si le bail cadre de l'opérateur est résilié ou non renouvelé, le locataire pourra être amené à négocier une modification ou un transfert du contrat.Que faire en cas de résiliation à mi-parcours, si des options alternatives sont proposées et conditions de restitution de la cautionVeuillez vérifier avant de signer le contrat.

L’éclairage, la ventilation, le bruit et les conditions de gestion sont difficiles à déterminer à l’aide de photos ou d’informations en ligne. Les maisons indiennes ont des structures, des installations et des méthodes de fonctionnement différentes de celles de la Corée. Il peut donc être difficile de savoir quoi rechercher lors de votre première visite. Veuillez donc vous référer à la liste de contrôle ci-dessous et la vérifier sur place.

1. Serrure de porte d'entrée— La méthode clé est courante. Demandez au propriétaire d'installer une serrure numérique ou vérifiez à l'avance si le locataire peut l'installer lui-même.
2. matériau du cadre de fenêtre— Les cadres de fenêtres en bois peuvent attirer beaucoup de poussière fine et causer des problèmes de termites. Vérifiez si le châssis est en PVC ou en aluminium.
3. structure d'installation de rideaux— Le type à tige peut être acheté à bas prix sur Amazon, etc., mais le type à rail nécessite une fabrication sur mesure, ce qui augmente les coûts. Si le contrat ne comprend pas de rideaux, demandez au propriétaire d'installer la tringle.
4. gaz de cuisine— Vérifiez si le gaz de ville (PNG) est raccordé. S’il n’est pas connecté, utilisez la bouteille de gaz LPG. Si l'alimentation est disponible, la connexion PNG peut être demandée.
5. Purificateur d'eau RO— Vérifiez l'installation/le fonctionnement et l'historique récent de remplacement du filtre. Le cycle de remplacement est généralement d'environ 6 mois et le coût est souvent supporté par le locataire.
6. climatisation— Vérifiez si la cuisine est installée ainsi que le salon et la chambre. Contrat de maintenance annuel AC (AMC) inclus sur demande. Il peut être difficile de réparer ou de sécuriser les pièces des modèles abandonnés datant de plus de 7 ans.
7. fonction de chauffage— Le nord de l'Inde a des hivers froids, alors vérifiez si le climatiseur est en mode chauffage (onduleur). Sinon, remplacez-le par un réchauffeur d'huile
8. douche— Certaines maisons n'ont que des douches à plafond fixe, alors vérifiez si une douchette à main peut être installée et si l'installation peut être négociée.
9. signes de fuites d'eau— Assurez-vous de vérifier s'il y a des taches, de la moisissure et de la peinture écaillée sur les murs et les plafonds, car ils peuvent être des problèmes structurels.
10. Pression d'eau/eau chaude— Vérifier la pression de l'eau de la douche et du lavabo et le fonctionnement du chauffe-eau (Geyser), et vérifier également l'état des charnières et l'ouverture et la fermeture du meuble.

LOI (Lettre d'Intention) — Un document résumant les conditions préalables au contrat principal

La LOI est un document qui organise et convient des termes clés en un coup d'œil avant le contrat principal, tels que le loyer, la caution (condition de restitution sans intérêt), la durée du contrat, le blocage, le délai de préavis, les conditions d'augmentation du loyer (indexation), si les frais de gestion sont inclus, qui supportera les frais d'inscription et les détails du mobilier et de l'équipement. Bien que la plupart d’entre eux n’aient pas le même niveau d’effet juridique qu’un contrat de location, ils servent de document de référence pour réduire les différences d’interprétation entre propriétaires et locataires.

Voici cinq conditions représentatives que les locataires peuvent demander au stade de la lettre d’intention :

• Nettoyage professionnel en profondeur de toute la maison avant d'emménager
• Remplacez le filtre du purificateur d’eau RO avant d’emménager
• Nettoyer et inspecter tous les climatiseurs installés
• Terminer la quarantaine et la lutte antiparasitaire avant d'emménager
• Livraison de toutes les conditions de travail, y compris l'électricité, la plomberie et les appareils électroménagers

Nous avons dressé une liste d’éléments particulièrement courants dans la pratique lors de l’examen des contrats de location résidentiels indiens.

1. Confirmer le reflet du loyer et des conditions du contrat— Vérifiez si le loyer, la durée du contrat et le taux d'augmentation négociés dans la lettre d'intention sont reflétés avec précision dans le contrat principal.
2. GST·Dispositions TDS— Le bail d'entreprise est généralement soumis à 18 % GST, le bail personnel est en grande partie exonéré. Indiquer clairement la méthode de déduction TDS et la partie responsable
3. Clause de réparation— Les défauts structurels (Réparations majeures) sont généralement à la charge du bailleur, et les réparations mineures telles que les ampoules et les interrupteurs sont généralement à la charge du locataire. Il est avantageux d’éviter les litiges si des critères spécifiques sont énoncés, tels que « Quel montant des frais de réparation INR doit être supporté par le propriétaire ? »
4. Clause de défaut lors de l'emménagement initial— Préciser qui assumera la charge de réparer les défauts des installations existantes découverts dans un certain délai (1 semaine/10 jours/1 mois) après l'emménagement.
5. Clause de vente— En Inde, les ventes de logements sont actives même pendant la période de location, c'est pourquoi une clause a été ajoutée pour garantir que le nouveau propriétaire reprend les termes du contrat existant lors de la vente.
6. Dispositions de préavis et informations sur le bailleur— Assurez-vous que le nom, l'adresse, les coordonnées et l'adresse e-mail du propriétaire sont inclus. Si vous êtes un propriétaire résidant à l’étranger, il est important d’avoir les informations qui vous permettent de le contacter directement.
7. Clause de restitution des cautions— Lors du déménagement, un état des lieux commun est effectué et le délai de retour est spécifiquement indiqué comme « sous 7 jours » ou « sous 15 jours ». Puisqu'il existe des cas de déductions excessives lors du contrôle par le propriétaire seul, la procédure de vérification conjointe est précisée dans le contrat.

GST·Structure TDS par type de propriétaire/locataire

La structure fiscale varie selon que le propriétaire et le locataire sont des personnes physiques ou morales.

Après avoir payé le TDS, les locataires individuels le déclarent sur le formulaire 26QC et envoient le formulaire 16 Certificat de déduction fiscale (certificat TDS) au propriétaire. Les appartements avec services varient en fonction de la structure du contrat. Si la location et les services sont fournis dans un seul forfait (type hôtelier), 18 % GST sont ajoutés au prix total ;Si une facture est émise séparément pour le loyer pur et les frais de service, 18 % GST sont facturés uniquement sur le montant du service.Cela peut réduire vos dépenses globales. Le ratio de service n'est pas une norme fixe, mais peut varier de 10 % à 20-25 % selon l'opérateur et les termes du contrat, il doit donc être jugé en fonction de la structure réelle du contrat. (Ce contenu fiscal est une information de référence reconstituée à partir d'un guide supervisé par des experts fiscaux de KPMG, et une consultation d'experts est recommandée pour les cas individuels.)

Il existe trois types de bureaux que les entreprises exerçant leurs activités en Inde comparent le plus souvent.

• Bureau conventionnel— Une méthode de construction de design d'intérieur, de mobilier et de réseaux en louant directement de l'espace. L'indépendance et la conception personnalisée sont des avantages, mais cela nécessite un certain temps pour préparer l'occupation. La condition d'espace est qu'il n'y a pas de secours DG ni de climatisation.Coque nue, seules les installations de base sont fournies.Coquille chaude, disponible pour occupation immédiateEntièrement meublé / Plug & Jouer, où le propriétaire décore l'intérieur en fonction des besoins du locataire et reflète les coûts dans le loyer.Aménagement par le propriétaire / Construit sur mesureIl est divisé en :
• Bureau partagé (espace de travail flexible, FWS)— Utiliser l'espace construit par l'opérateur en tant que service. Les bureaux, les salles de conférence, Internet et le nettoyage sont inclus, et les ajustements du personnel et des périodes sont flexibles, ce qui le rend adapté aux entreprises en démarrage (WeWork, Cowrks, Awfi, Regus, etc.)
• Bureau géré— L’opérateur assure l’aménagement intérieur, le mobilier et l’exploitation des installations pour l’espace exclusif de l’entreprise. Sécurisez à la fois l'indépendance et la commodité (Smartworks, TEC, Simpliwork, Skootr, etc.)

Certains bâtiments de catégorie A à Gurgaon nécessitent la location de l'étage entier ou d'une certaine taille ou plus sans petits versements, de sorte que les petites entreprises considèrent FWS ou Managed Office comme une alternative.

8 étapes pour traiter un contrat immobilier commercial

1. Analyse de marché et diagnostic de situation
2. Sélection du bureau des candidats et première visite
3. Appel de propositions RFP/RFI et sélection des finalistes
4. Négociation des conditions et analyse financière — Analyse du coût total d'occupation, y compris la gratuité du loyer, le CAM, le dépôt de garantie, l'escalade, le stationnement et la contribution à l'aménagement.
5. Due diligence juridique, technique, opérationnelle et approbation interne
6. Conclusion du contrat et garantie des droits de possession
7. Préparation intérieure et emménagement
8. Début de l'exploitation

L'ensemble du projet est généralement3~6 moisCela prend du temps, y compris une étude de marché, en fonction de la date d'emménagement cible.il y a 6 mois à 1 anDe nombreuses entreprises commencent leur examen depuis le début. Plus vous accordez de temps pour la négociation, plus vous avez de chances d’obtenir des conditions avantageuses de location, de loyer gratuit et d’aide à la décoration intérieure.

Conditions générales standard du bureau de Gurgaon Grade A (exemple de référence)

En Inde, il existe des différences significatives dans les termes du contrat, le dépôt, le CAM, les conditions de réintégration, etc. selon l'État, la ville et le bâtiment. Le tableau ci-dessus doit donc être utilisé comme référence et vous devez vérifier les conditions de chaque actif individuel.

Les points les plus controversés dans les contrats de bureaux sont le rapport entre le blocage et le préavis, ainsi que la date de début de location.

Le délai de préavis est-il inclus dans le lock-in ?

Par exemple, si vous avez signé un contrat avec une durée de blocage de 3 ans et un préavis de 3 à 6 mois, le préavis est inclus dans le blocage.Si non inclusUne fois le blocage terminé, 3 à 6 mois supplémentaires doivent être utilisés, créant ainsi une structure de 36 mois + période supplémentaire. de l'autre côtéLorsqu'il est inclusVous pouvez utiliser les 3 à 6 derniers mois comme délai de préavis pour déménager à la fin du lock-in. Assurez-vous de vérifier si le contrat indique clairement « Le délai de préavis est inclus dans la période de blocage » ou « exclu de ».

LCD vs RCD – Deux dates de début

• LCD (Date de début du bail)— La date légale et contractuelle de début de location à partir de laquelle naît le droit d'usage de l'espace. À partir de ce moment, les travaux intérieurs sont possibles et les frais de CAM sont engagés même s'il n'y a pas de loyer (parfois le montant total ou seulement 50 % peuvent être facturés).
• Date de début de loyer (DCR)— La date à laquelle commence le paiement effectif du loyer, généralement au moment de l'emménagement après l'achèvement de l'aménagement intérieur (aménagement). Si l'intérieur est terminé plus tôt, vous pouvez utiliser l'espace gratuitement jusqu'au RCD.

La date de début de blocage pour LCD ou RCD peut varier en fonction du contrat, une confirmation préalable est donc requise. De plus, s'il n'est pas de catégorie A ou nécessite une vérification de l'historique du bâtiment, nous recommandons la vérification des documents de permis tels que l'OC (certificat d'occupation) et le CNP d'incendie ainsi qu'une diligence raisonnable sur place.

Vérifier les conditions de fonctionnement

• Capacité électrique suffisante, coût de sauvegarde DG, niveau de gestion des installations, méthode de fonctionnement du contrôle d'accès/stationnement
• Horaires de fonctionnement CVC— Certains bâtiments ne sont ouverts que de 8 h 00 à 20 h 00 ou ont un fonctionnement limité le week-end, et une facturation minimale ou des frais de fonctionnement complets peuvent s'appliquer pour une utilisation en dehors des heures d'ouverture.
• Y a-t-il des toilettes publiques à chaque étage ? Dans le cas contraire, envisagez d’ajouter un espace d’installation interne supplémentaire et des coûts de construction.

Basé sur le zonage et la superficie du bâtiment

Enfin, il est basé sur la superficie.Zone de tapisest la surface réellement utilisable basée sur l'intérieur du mur,Zone bâtieest la surface plus l'épaisseur des murs et des piliers,Super Zone Bâtie (SBA)La zone comprend des espaces communs tels que des couloirs, des halls et des ascenseurs. En Inde, la plupartLoyer calculé sur la base du SBALe loyer effectif doit donc être calculé en tenant compte de la différence entre la surface contractée et la surface exclusive réelle. N'oubliez pas que le loyer est payé via SBA et que l'espace réellement utilisé est jugé par la surface du tapis.