RERA 등록 확인법 — Haryana·Delhi·UP RERA로 프로젝트·중개인 조회하고 사기 피하는 법

RERA(Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016)는 오랫동안 시행사·중개인의 정보 우위로 굴러가던 인도 부동산 시장에 처음으로 소비자 보호 장치를 도입한 중앙 법률입니다. 2016년 인도 의회에서 통과되어 2017년부터 본격 시행되었고, 실제 등록·집행은 각 주(州)에 설치된 RERA 당국이 담당합니다. 델리 NCR 한 곳만 봐도 Haryana·Delhi·Uttar Pradesh가 각기 다른 당국을 운영하기 때문에, 매수 지역에 따라 조회해야 할 사이트가 달라진다는 점을 먼저 이해해야 합니다.

RERA가 강제하는 핵심 원칙

• 프로젝트 등록 의무 — 일정 규모(대체로 8세대 초과 또는 부지 500㎡ 초과)의 신축·재개발 프로젝트는 착공 전 반드시 주 RERA에 등록해야 합니다. 정확한 예외 조건은 각 주 RERA 규정을 확인하세요.
• 중개인 등록 의무 — 부동산 중개인(브로커) 역시 RERA에 등록·번호를 받아야 하며, 미등록 중개인을 통한 거래는 소비자 보호 장치에서 벗어나게 됩니다.
• 에스크로 계좌 원칙 — 시행사는 매수자로부터 받은 대금의 상당 부분(통상 70% 수준으로 알려진 원칙)을 해당 프로젝트 전용 계좌에 예치하고, 다른 프로젝트로 전용할 수 없도록 규정되어 있습니다.
• 표준화된 카펫 면적(Carpet Area) — 광고 시 사용하는 면적 개념이 슈퍼 빌트업(super built-up)이 아니라 실사용 카펫 면적으로 통일되어, 실면적 부풀리기가 원칙적으로 제한됩니다.
• 정보 공개 의무 — 프로젝트 승인 도면, 완공 예정일, 시행사 재무 상태, 진행 상황 사진 등을 RERA 웹사이트에 공시해야 합니다.

즉 RERA는 '단순 등록 번호' 그 이상입니다. 등록번호 하나로 이 프로젝트가 언제 완공되어야 하는지, 지금까지 얼마나 진행됐는지, 시행사와 등록된 중개인이 누구인지를 모두 공식 조회할 수 있게 만드는 인프라입니다. 한국의 분양가상한제나 후분양 보증에 견줄 수 있는 최소한의 안전망이라고 이해하시면 됩니다.

한국인 주재원 다수가 거주하는 구르가온(구루그람)과 파리다바드는 하리아나 주 소속이므로 Haryana RERA(HARERA)에서 조회합니다. HARERA는 지리적으로 두 개의 당국으로 나뉘어 운영되는데, 남부(구르가온·파리다바드 등)는 HARERA Gurugram, 북부(찬디가르 인근·팡쿨라 등)는 HARERA Panchkula 관할입니다. 두 당국의 공식 도메인은 동일한 haryanarera.gov.in 계열에서 접근할 수 있지만, 남부 프로젝트는 Gurugram 당국 포털을 통해 별도 조회하는 방식이 자리 잡아 있으니 초기 랜딩 페이지에서 관할을 확인하고 진입하시기 바랍니다.

HARERA 조회 순서 (프로젝트 기준)

1. 구르가온·파리다바드 등 남부 프로젝트는 HARERA Gurugram 포털의 Registered Projects 메뉴로 이동합니다.
2. 다음 중 하나 이상의 조건으로 검색합니다.
   • RERA 등록번호 (예: 시행사가 광고물·계약서에 표기한 번호)
   • 프로젝트명(Project Name)
   • 시행사(Promoter) 회사명
   • 지구(District)·섹터(Sector)
3. 검색 결과에서 프로젝트를 선택하면 승인 도면, 완공 예정일(Proposed Date of Completion), 등록 유효기간, 진행률, 시행사 은행 계좌 정보 등이 공시됩니다.

중개인(Agent) 등록 확인

같은 포털의 Registered Agents 메뉴에서 중개인 이름·회사명·에이전트 등록번호로 검색합니다. 계약을 안내한 중개인의 이름이 검색되지 않는다면, 그 사람은 RERA 관할 밖에서 활동 중이거나 등록이 만료·취소된 상태일 수 있으니 반드시 재확인하세요.

구르가온에서 자주 놓치는 포인트

• 같은 단지 안에서도 동(Tower)이나 페이즈(Phase)별로 등록번호가 다르게 부여되는 경우가 흔합니다. 광고에 나온 번호가 실제 계약할 타워를 커버하는지 확인해야 합니다.
• 등록번호에는 유효기간(Registration Validity)이 있고, 완공 지연으로 만료된 후 갱신하지 않은 채 분양이 이어지는 사례가 있으므로 만료일도 함께 봐 두세요.
• 사전 예약(Pre-launch) 단계에서 등록번호가 아직 부여되지 않은 프로젝트는 RERA 관점에서 원칙적으로 광고·판매가 제한됩니다. '내부 할인가로 미리 잡아드린다'는 제안은 특히 신중하게 판단하세요.

구르가온 지역별 특성이 궁금하다면 구르가온 지역 가이드도 함께 참고하시기를 권합니다.

노이다(Noida), 그레이터 노이다(Greater Noida), 가지아바드(Ghaziabad)는 우타르프라데시 주 소속이므로 UP RERA(Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority) 관할입니다. 공식 사이트는 up-rera.in이며, 별도 회원가입 없이 Search Project와 Search Agent 메뉴에서 즉시 조회할 수 있습니다.

UP RERA 조회 순서

1. 메인 메뉴에서 Search Project를 클릭합니다.
2. 다음 기준 중 편한 방식으로 검색합니다.
   • UP RERA 프로젝트 등록번호(광고물·계약서에 명시)
   • 프로젝트명
   • Promoter(시행사) 이름
   • District(예: Gautam Buddha Nagar — 노이다·그레이터 노이다 관할)
3. 결과 페이지에서 프로젝트 이름을 클릭하면 승인 도면(Layout/Building Plans), 시행사 재무 신고, 분기별 진행 보고(Quarterly Progress Report), 시공 사진 등이 표시됩니다.
4. 중개인 확인은 별도의 Search Agent 페이지에서 이름·에이전트 번호·district로 조회합니다.

노이다·그레이터 노이다에서 특히 주의할 점

• 노이다는 상당수 오래된 프로젝트가 이전 정부 승인(NOIDA/GNIDA)과 RERA 등록이 별개로 진행되어 왔습니다. 두 번호가 모두 유효한지 확인해야 합니다.
• 완공 지연(Delayed Possession)이 자주 문제되는 지역이므로, 등록 페이지의 Proposed Completion Date가 현실적으로 지켜지고 있는지 진행 보고와 사진을 함께 확인하세요.
• 계약금 납입 계좌가 프로젝트 전용 계좌(RERA 등록 페이지에 명시된 계좌)와 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.

노이다·그레이터 노이다 각 섹터별 생활 인프라 특성은 노이다·그레이터 노이다 가이드에서 자세히 다루고 있으니 프로젝트 후보 지역을 좁힐 때 함께 활용하세요.

델리(National Capital Territory of Delhi) 관할 프로젝트는 Delhi RERA에서 조회합니다. 다만 델리는 이미 시가지가 성숙해 있어 대규모 신규 분양 자체가 상대적으로 적고, 뉴델리·남부 지역은 임대 위주 시장이 큰 편입니다. 그래서 실무에서는 델리 시내 신축 아파트를 계약하는 경우보다는, 구르가온·노이다 프로젝트가 델리에 있는 것처럼 마케팅되는 사례를 걸러내는 용도로 Delhi RERA를 확인할 일이 더 많습니다.

주의사항 — 사이트 상태와 접근 방법

• Delhi RERA 웹 포털은 시기에 따라 접속이 원활하지 않거나 도메인이 변동되는 경우가 있습니다. 검색 엔진에서 'Delhi RERA official'로 최신 링크를 확인하거나, 인도 주택·도시부(Ministry of Housing and Urban Affairs) 공식 포털 mohua.gov.in에서 각 주 RERA 링크를 재확인하는 것이 안전합니다.
• 델리 소재 프로젝트의 등록번호가 실제로는 Haryana나 UP 번호로 표기되어 있다면 해당 주 RERA에서 조회해야 정확합니다. 광고에서 '델리 인근'이라고 표현하는 대다수 신축 프로젝트는 실제로 구르가온·노이다에 위치합니다.
• 델리 내 부동산은 DDA(Delhi Development Authority) 규제와 지역별 마스터플랜에 따라 용도가 제한되는 경우가 있으므로, RERA 등록 여부와 별개로 해당 필지의 사용 승인 상태를 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

공통 확인 절차 정리

세 당국 모두 조회 자체는 무료·회원가입 없이 가능하며, 등록번호·프로젝트명·시행사명·지구(District) 중 하나만 알아도 시작할 수 있습니다.

RERA 번호가 있다고 해서 자동으로 안전한 프로젝트라는 뜻은 아닙니다. 등록 이후 진행이 지연되거나, 등록 유효기간이 만료된 채 판매가 이어지거나, 등록번호가 특정 타워에만 적용되는 경우가 실제로 존재합니다. 계약 전에 반드시 다음 항목을 하나씩 대조하세요.

등록번호 자체 확인

• 광고물·브로슈어·계약서 초안에 표기된 RERA 등록번호가 해당 주 RERA 공식 사이트에서 그대로 검색되는가?
• 번호가 매칭되면 표시되는 Project Name·Promoter·District가 계약서상 표기와 일치하는가?
• 내가 계약하려는 타워(Tower)·페이즈(Phase)·블록이 그 번호에 포함되는가? (같은 단지 내에서도 번호가 다를 수 있음)
• Registration Validity(등록 유효기간)가 아직 남아 있는가? 만료 후 갱신 상태도 확인.

일정과 진행률 확인

• Proposed Date of Completion(완공 예정일)이 계약서상 인도(Possession) 시점과 일치하는가?
• 가장 최근 Quarterly Progress Report·시공 사진이 광고 이미지와 실질적으로 부합하는가?
• 지연이 발생한 프로젝트라면, RERA 페이지에 갱신·연장 사유가 공시되어 있는가?

자금·계좌 확인

• 계약금·중도금을 넣으라고 안내받은 은행 계좌가 RERA 페이지에 명시된 프로젝트 전용 계좌와 정확히 일치하는가?
• 수취인 이름이 시행사(Promoter) 법인명과 동일한가? 개인 계좌·자회사 계좌·중개인 계좌로 유도되는 경우는 즉시 중단.
• 영수증(Receipt)에 RERA 등록번호가 함께 인쇄되어 있는가?

중개인·서류 확인

• 중개인 이름·에이전트 등록번호가 해당 주 RERA Registered Agents에서 조회되는가?
• Sale Agreement(매매계약서)에 RERA 번호, 카펫 면적, 완공일, 지연 시 페널티 조항이 포함되어 있는가?
• 토지 소유권(Title Deed), Encumbrance Certificate 등 기본 소유권 서류도 별도 검토를 받았는가?

이 체크리스트는 실제 계약 전 하루 정도만 시간을 들이면 충분히 완성할 수 있고, 문제가 있는 프로젝트라면 대개 이 단계에서 신호가 잡힙니다. 확신이 서지 않는 항목이 하나라도 있다면 계약금 납입은 반드시 뒤로 미루세요.

실거주자·투자자 모두가 반복적으로 부딪히는 유형은 정형화되어 있습니다. 아래 사례들은 특정 시행사를 지칭하는 것이 아니라, 일반적으로 알려진 리스크 패턴을 정리한 것입니다.

패턴 1 — '사전 예약(Pre-launch)' 미등록 판매

RERA 등록번호가 아직 부여되지 않은 상태에서 '사전 예약가', '내부 할인가'라며 계약금을 유도하는 경우입니다. 원칙적으로 RERA 등록 전 광고·판매는 제한되며, 이 단계에서 낸 금액은 프로젝트가 좌초되면 회수 절차가 훨씬 복잡해집니다. RERA 번호 없이는 어떠한 금액도 이체하지 않는다는 원칙을 고수하세요.

패턴 2 — 등록번호는 있지만 '다른 타워' 판매

단지 전체 중 A타워만 등록되어 있는데, 계약하려는 B타워는 아직 등록되지 않았음에도 같은 번호로 판매되는 경우입니다. RERA 페이지에서 등록 대상 타워·페이즈 목록을 반드시 확인하세요.

패턴 3 — 완공 지연과 인도(Possession) 무기한 연기

등록 당시 제시한 완공일을 여러 차례 미루면서 인도가 계속 밀리는 사례입니다. RERA는 이런 지연에 대해 불만 제기(Complaint) 절차와 지연 이자·보상 청구 근거를 제공합니다. 관할 RERA 사이트의 온라인 불만 접수 메뉴를 이용할 수 있으며, 구체적인 수수료·처리 기간은 각 주 규정을 확인하세요.

패턴 4 — 개인 계좌·중개인 계좌로의 계약금 유도

RERA는 프로젝트 대금이 지정된 프로젝트 전용 계좌로 입금되도록 규정합니다. 개인 계좌·자회사 계좌·중개인 계좌로 유도되는 즉시 계약 진행을 멈추고 서면 확인을 요청해야 합니다.

패턴 5 — 등록되지 않은 중개인의 이중 수수료·허위 정보

미등록 중개인은 RERA 소비자 보호 절차의 사각지대에 있습니다. 사전 조회에서 이름이 안 나오면 신뢰도가 크게 떨어진다고 봐야 하며, 수수료 지급 전에 반드시 정식 등록 여부를 확인하세요.

피해 발생 시 대응 흐름

1. 계약서·영수증·이체 내역·광고물 등 모든 문서를 시간 순으로 정리합니다.
2. 해당 주 RERA 공식 사이트의 Complaint Filing 메뉴에서 온라인 접수합니다.
3. 동시에 주인도 대한민국 대사관 영사과에 사안을 공유해 대응 채널을 확보합니다.
4. 사안이 형사·재산권 관련으로 확대될 경우, 현지 변호사 선임을 병행합니다.

혼자 대응하기 어렵다고 느껴지면 한인 커뮤니티 네트워크를 통해 유사 사례를 겪은 분들의 경험을 먼저 들어보시는 것도 큰 도움이 됩니다.

RERA 조회를 마쳤다면 이제 실제 계약 조건을 다듬는 단계입니다. 여기서 놓치는 항목이 있으면 등록이 유효해도 매수자가 불리한 위치에 서게 되므로, 최소한 아래 다섯 가지는 계약서에 명시되어 있어야 합니다.

1. RERA 등록번호·프로젝트 전용 계좌 — 등록번호와 프로젝트 전용 은행 계좌 정보가 계약서 본문에 그대로 인용되어야 합니다.
2. 카펫 면적 기준의 가격 — 광고에서 사용된 슈퍼 빌트업 면적이 아니라 RERA 기준 카펫 면적(Carpet Area)이 명시되고, 단위 가격도 이 기준으로 표기되어야 합니다.
3. 완공·인도 일자와 지연 페널티 — Proposed Date of Completion 또는 Handover Date가 명확히 적혀 있고, 지연 시 이자·페널티 조항이 함께 포함되어야 합니다.
4. 사양(Specifications) 변경 제한 — 마감재·평면·공용시설 등의 사양이 계약 후 일방적으로 하향되지 않도록 조항이 있어야 합니다.
5. 계약 해지·환불 조건 — 시행사 귀책 사유로 인한 해지 시 원금·이자 반환 절차가 규정되어야 합니다.

세금·행정 관련 별도 확인

• 구입 시 발생하는 Stamp Duty·Registration Fee는 주별로 세율과 감면 조건이 다릅니다. 정확한 세율은 반드시 해당 주 등기·인지세 공식 안내를 확인하세요.
• 비거주 외국인의 인도 부동산 취득은 FEMA(외환관리법) 및 RBI(인도중앙은행) 가이드라인의 적용을 받습니다. 국적·비자 상태에 따라 허용 여부가 달라지므로, 계약 전 회사 법무팀 또는 현지 변호사·회계사의 검토가 필요합니다.
• 인도에서 임대 소득이 발생하는 경우 소득세(Income Tax) 신고 의무가 생기며, 한국과의 이중과세 조정도 함께 검토해야 합니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. 주 RERA에서 등록번호·타워·계좌 확인 → 중개인 등록 확인 → 카펫 면적·완공일·페널티 계약 반영 → 세금·외환 규정 별도 검토. 이 흐름만 지키면 인도 부동산 계약이 겁낼 만큼 복잡한 절차가 아니라, 오히려 공식 정보가 잘 정리된 시장이라는 사실을 실감하시게 됩니다.