印度房地产实用指南——从住房和办公室租赁程序到合同、押金和税收

如果您首先设想在印度寻找房子的整个过程，那么您在每一步中需要寻找和谈判的内容就会变得清晰。特别是，韩国人居住较多的住房、公寓小区在卫生、安全、社区运营、生活便利设施等方面均已得到验证，为选择区域提供了良好的参考指标。

1. 指定您想要的居住区域— 综合考虑通勤距离、教育环境、韩国社区等
2. 通过经纪人和实地考察对房产进行审查— 检查居住环境、综合运营状况、生活基础设施、合同条件
3. 讨论条件后，准备LOI（临时合同）— 在某些情况下，租赁协议会立即签订。
4. 保证金汇款— 汇款前需经过房东验证流程
5. 准备入住— 油漆、清洁和小修通常需要一周左右的时间。
6. 预付租金后移交— 房屋检查和钥匙交接
7. 管理处入住登记— 家庭、宠物、车辆、管家、司机登记、俱乐部会员申请
8. 通知退房→互检→退还押金

发送押金之前必须检查的文件

• 所有权验证文件（销售契约等）
• 房东身份证明
• 最近的公用事业账单（电费/水费账单 - 验证地址）
• 签订代理合同时的授权委托书

实践中，存在未经租赁机构确认就签订合同的情况。为了减少日后的纠纷和汇款风险，您在汇款前必须通过文件确认实际所有人和签约方是同一个人。

交房当天，检查房屋状况。精心记录照片和视频请保留它。它可以作为区分搬出时现有缺陷和新损坏的确凿证据。由于印度的房屋在入住后经常出现空调、热水器、水龙头、门锁等小故障，因此建议在合同中加入“入住后10天内发生的小修由房东承担”的条款。根据谈判情况，可能会调整为15天或最多1个月。

随着您退房的临近，您将根据合同规定的通知期（通常为1-2个月）收到电子邮件等。如何保存记录你必须表达你的意见。未能在截止日期前完成可能会引发纠纷，房东可能会要求赔偿空置损失并扣除部分押金。合同到期前一两天会与房东进行相互检查，如果没有问题，押金将按照合同规定的时间表退还。关键是在合同签订阶段，在合同中明确规定退货时间。请注意，入住后，将进行警方验证（租户警察登记）流程，以验证租户的身份并防止犯罪。

印度房屋租赁合同根据合同期限的长短而有不同的程序和法律效力。合同期超过11个月的，需办理租赁登记。出租人和承租人共同前往分登记员完成签名和照片登记并缴纳印花税和登记费。另一方面，11 个月的合同是印度最常见的合同形式，因为它不需要注册。

如何支付注册费用取决于您的合同条款。在某些情况下，负担由出租人和承租人共同承担，也有要求承租人全额支付的情况。在合同初期，明确讨论是否进行注册以及费用由谁承担。你必须这么做。一些公司将补贴登记租赁的费用作为其公司政策的一部分，因此也请检查公司政策。

什么是锁定期？

锁定期是指在合同签订后的一定时间内，防止承租人和出租人双方终止合同的强制保留期。如果您在此期限内取消，您可能会受到罚款或合同中指定的剩余租金。

• 德里— 每间房屋的状况差异很大，居住环境会因白蚁、漏水、管道和电气设备问题而迅速恶化，因此许多锁定的持续时间相对较短，为 6 至 11 个月。
• 古尔冈— 大型公寓小区管理体系稳定，且近期租金上涨较快，因此有时会优先选择长期合同，以减轻上涨负担。如果是经过验证的综合体，锁定期最长可达 2 年。

锁定是一种增加住宅稳定性的装置，但它也限制了灵活性。仔细审查合同条款和居住环境后，根据您的情况进行设置。

BHK是印度上市信息中经常遇到的符号。 B 代表卧室，H 代表大厅，K 代表厨房。

印度房屋与韩国房屋不同的5个特点

• 每间客房均设有连接浴室— 浴室和卧室一样多是很常见的。
• 开放式阳台— 开放式结构考虑高温气候下的通风排热，雨季时允许雨水和灰尘进入
• 备用电源 (DG) 基本— 柴油发电机备用在公寓中很常见，但单独检查独立住宅是否安装。
• 独立的储水和供水系统— 独立住宅有地下水箱→供水电机→屋顶水箱。入住前检查水箱清洗历史以及供水电机的自动/手动方式。
• 门禁社区和安全— 安全人员、访问控制、闭路电视和管理应用程序批准后的外部访问

服务式公寓

这是一种打包式住房产品，运营商首先与房东签订主租约，然后将其返还给租户。它配备家具和电器，通常包括家政和设施维护，对于外籍人士、短期居民和初次定居阶段的人非常有用。另一个优点是，通常可以签订短期合同，并且管理窗口是统一的。

然而，“酒店式公寓”的称号并不能保证质量。不同经营者的家具状况、清洁程度、维护响应速度差异很大，租金往往高于普通公寓。特别是，如果运营商的主租约被终止或未续签，租户可能需要协商更改或转让合同。中期终止时该怎么办，是否提供替代方案，以及退还押金的条件请在签订合同前检查清楚。

照明、通风、噪音、管理等情况很难通过照片或网上信息确定。印度房屋的结构、设施和运营方式与韩国不同，因此第一次访问时可能很难知道要寻找什么，因此请参考下面的清单并在现场查看。

1. 入口门锁——关键方法是通用的。要求房东安装电子门锁，或者提前询问租客是否可以自行安装。
2. 窗框材质— 木质窗框会吸引大量细小灰尘并导致白蚁问题。检查底盘是PVC还是铝制的。
3. 窗帘安装结构— 杆式可以从亚马逊等便宜购买，但导轨式需要定制制造，增加了成本。如果合同中不包括窗帘，请要求房东安装窗帘杆。
4. 厨房煤气— 检查城市煤气（PNG）是否已连接。如果未连接，请使用 LPG 气瓶。如果供应可用，则可以请求 PNG 连接。
5. 反渗透净水器— 检查安装/操作和最近的过滤器更换历史记录。更换周期通常为6个月左右，费用往往由租户承担。
6. 空调— 检查厨房、客厅、卧室是否安装。应要求提供 AC 年度维护合同 (AMC)。对于使用超过 7 年的停产型号，维修或固定零件可能会很困难。
7. 加热功能— 印度北部冬季寒冷，检查空调是否处于制热模式（变频）。如果没有，请更换油加热器
8. 淋浴— 有些房屋只有固定顶棚淋浴，因此请检查是否可以安装手持花洒以及是否可以协商安装。
9. 漏水迹象— 请务必检查墙壁和天花板上是否有污渍、霉菌和松动的油漆，因为这些可能是结构问题。
10. 水压/热水— 检查淋浴和水槽的水压以及热水器（间歇泉）的运行情况，并检查铰链和柜子开关的状况。

LOI（意向书）——总结主合同之前条件的文件

意向书是在主合同签订前整理并约定关键条款一目了然的文件，如租金、押金（无息返还条件）、合同期限、锁定期、通知期、租金上涨条件（升级）、是否包含管理费、注册费用由谁承担、家具设备详细信息等。在大多数情况下，它不具有与租赁协议同等程度的法律效力，但它可以作为参考材料，以减少房东和租户之间的解释差异。

以下是租户在意向书阶段可以要求的五个代表性条件：

• 入住前对整个房子进行专业深度清洁
• 入住前更换RO净水器滤芯
• 清洁并检查所有已安装的空调
• 入住前完成检疫和害虫防治
• 提供所有工作条件，包括电力、管道和家用电器

我们编制了一份在审查印度住宅租赁协议时在实践中特别常见的项目清单。

1. 确认租金和合同条件的反映— 检查意向书中协商的租金、合同期限和增长率是否准确反映在主合同中。
2. GST·TDS规定— 公司租赁一般需缴纳 18% GST，个人租赁大多豁免。明确TDS扣除方法及责任方
3. 维修条款— 结构缺陷（大修）一般由出租人承担，灯泡、开关等小修一般由承租人承担。如果提出具体标准，例如“房东应承担多少印度卢比的维修费用？”，则有利于防止纠纷。
4. 初次入住时的缺陷条款— 明确入住后一定期限（1周/10天/1个月）内发现的现有设施缺陷由谁承担修复责任。
5. 销售条款— 在印度，即使在租赁期间，房屋销售也很活跃，因此增加了一项条款，以确保新房东在出售时继承现有合同的条款。
6. 通知条款和出租人信息— 确保包含房东的姓名、地址、联系信息和电子邮件。如果您是居住在海外的房东，那么拥有可让您直接联系他们的信息非常重要。
7. 押金返还条款——搬出时进行联合检查，退货期限明确为“7天内”或“15天内”。由于房东单独检查时存在多扣的情况，因此合同中明确了联合核查流程。

GST·按房东/租户类型划分的 TDS 结构

税收结构根据房东和租户是个人还是公司而有所不同。

缴纳 TDS 后，个人租户在 Form 26QC 上报告并向房东发送 Form 16 减税证书（TDS 证书）。服务式公寓根据合同结构而有所不同。如果租赁和服务作为一揽子服务（酒店类型）提供，则在总价中添加 18% GST；如果单独开具纯粹租金和服务费用的发票，则仅针对服务金额收取 18% GST。这可以降低您的总体支出。服务比例没有固定标准，根据运营商和合同条款的不同，可以从10%到20-25%不等，所以必须根据实际的合同结构来判断。 （本税务内容是根据毕马威税务专家指导指南重构的参考信息，具体情况建议咨询专家。）

在印度开展业务的公司最常比较三种办公室类型。

• 传统办公室— 通过直接租赁空间来构建室内设计、家具和网络的方法。独立、定制设计是优势，但需要一段时间准备入住。空间条件是没有备用DG或空调。裸壳，仅提供基本设施。暖壳, 可立即入住家具齐全/插头和插头玩，房东根据租客的需求进行室内装饰，并将费用反映在租金中。房东装修/定制它分为：
• 共享办公室（灵活工作空间，FWS）— 使用运营商构建的空间作为服务。包括办公桌、会议室、网络、清洁，人员和周期调整灵活，适合早期公司（WeWork、Cowrks、Awfi、Regus等）
• 管理办公室— 运营商为公司专属空间提供室内设计、家具和设施运营。确保独立性和便利性（Smartworks、TEC、Simpliwork、Skootr 等）

古尔冈的一些甲级建筑需要租赁整个楼层或一定面积或更大的面积，无需小额分期付款，因此小型企业可以考虑 FWS 或托管办公室作为替代方案。

处理商业房地产合同的 8 个步骤

1. 市场分析与现状诊断
2. 候选人办公室选择和首次访问
3. RFP/RFI 征求建议书和选择决赛入围者
4. 条件谈判和财务分析——总入住成本分析，包括免租、CAM、保证金、升级、停车和装修费用。
5. 法律、技术、运营尽职调查和内部批准
6. 签订合同并确保占有权
7. 室内装饰和入住准备
8. 开始营运

整个项目通常是3~6个月根据目标入住日期需要时间，包括市场研究。6个月至1年前许多公司从头开始进行审查。您留出的谈判时间越多，您就越有可能获得优惠的租金、免租和室内设计协助条件。

古尔冈甲级写字楼标准条款和条件（参考示例）

在印度，根据州、城市和建筑物的不同，合同条款、押金、CAM、恢复条件等存在显着差异，因此应使用上表作为参考，并且必须检查每项资产的条件。

办公室合同中最常引起争议的点是锁定与通知之间的关系以及租赁开始日期。

通知期是否包含在锁定期中？

例如，如果您签订的合同锁定期为 3 年，并提前 3 至 6 个月通知，则该通知包含在锁定期中。如果不包括在内锁定结束后，必须额外使用3至6个月，有效形成36个月+额外期限结构。另一方面包含时您可以使用最后 3 至 6 个月作为锁定期结束时搬出的通知期。请务必检查合同是否明确注明“通知期包含在锁定期中”或“不包含在锁定期中”。

LCD 与 RCD — 两个开始日期

• LCD（租赁开始日期）— 空间使用权产生的法定和合同租赁开始日期。从此时起，室内工程就可以进行，即使没有租金，也会产生 CAM 费用（有时可能收取全额或仅收取 50%）。
• 租金开始日期 (RCD)— 实际租金开始支付的日期，通常是室内设计（装修）完成后入住时。如果内部装修提前完成，您可以免费使用该空间，直到 RCD。

LCD或RCD的锁定开始日期可能因合同而异，因此需要事先确认。此外，如果不是 A 级或需要验证建筑历史，我们建议验证 OC（占用证书）和消防 NOC 等许可证文件以及现场尽职调查。

检查运行条件

• 充足的电力容量、DG备用成本、设施管理水平、门禁/停车操作方式
• 暖通空调运行时间— 某些建筑物仅在上午 8 点至晚上 8 点开放，或者周末运营有限，非工作时间使用可能需要支付最低计费或全额运营费用。
• 每层楼都有公共卫生间吗？如果没有，请考虑增加额外的内部安装空间和建筑成本。

根据建筑分区和面积

最后，是根据面积。地毯区是基于墙内部的实际使用面积，建成区面积是面积加上壁厚和柱子，超级建成区 (SBA)该区域包括走廊、大堂和电梯等公共空间。在印度最根据SBA计算租金因此，计算有效租金必须考虑承包面积与实际专属面积之间的差异。请记住，租金是通过SBA支付的，实际使用的空间是根据地毯面积来判断的。