Практическое руководство по недвижимости в Индии — от процедуры аренды жилья и офисов до договоров, депозитов и налогов

Если сначала представить себе весь процесс поиска дома в Индии, то станет понятно, что нужно искать и договариваться на каждом этапе. В частности, жилые комплексы, в которых проживает много корейцев, уже проверены с точки зрения гигиены, безопасности, общественного функционирования и удобства проживания, что делает их хорошим ориентиром при выборе региона.

1. Укажите желаемый район проживания— Всесторонний учет расстояния до работы, образовательной среды, корейского сообщества и т. д.
2. Проверка недвижимости через брокера и выезд на место— Проверка среды проживания, состояния эксплуатации комплекса, жилой инфраструктуры и условий договора.
3. После обсуждения условий подготовьте LOI (предварительный договор)— В некоторых случаях договор аренды заключается сразу.
4. Перевод залога— Перед денежным переводом требуется процедура проверки арендодателя.
5. Готов к заселению— Покраска, чистка и мелкий ремонт обычно занимают около недели.
6. Сдача после предоплаты арендной платы— Осмотр дома и передача ключей
7. Оформление въезда в офис управления— Регистрация семьи, домашних животных, автомобиля, домработницы, водителя, заявка на вступление в Клуб
8. Уведомление о выезде → Взаимная проверка → Возврат залога

Документы, которые необходимо проверить перед отправкой депозита

• Документы, подтверждающие право собственности (Договор купли-продажи и т. д.)
• Подтверждение личности арендодателя
• Недавний счет за коммунальные услуги (счет за электричество/воду – для проверки адреса)
• Доверенность при подписании агентского договора

На практике встречаются случаи, когда договоры выполняются без подтверждения полномочий аренды. Чтобы уменьшить будущие споры и риски денежных переводов, денежные переводы должны осуществляться после подтверждения документально того, что фактический владелец и контрагент являются одним и тем же лицом.

В день сдачи проверьте состояние дома.Тщательно записано с фото и видео.Пожалуйста, сохраните это. При выезде он служит убедительным доказательством, позволяющим отличить существующие дефекты от новых повреждений. Поскольку дома в Индии часто имеют мелкие поломки, такие как кондиционеры, водонагреватели, смесители и дверные замки, даже после заселения, рекомендуется включить в договор пункт, в котором говорится: «Незначительный ремонт, который произойдет в течение 10 дней с момента заселения, будет нести арендодатель». В зависимости от переговоров он может быть скорректирован до 15 дней или до 1 месяца.

По мере приближения вашего выезда вы получите электронное письмо и т. д. в соответствии со сроком уведомления (обычно 1–2 месяца), предусмотренным в договоре.Как ведутся записиВы должны донести свое мнение. Несоблюдение крайнего срока может привести к спору, в ходе которого арендодатель может потребовать возмещения ущерба, причиненного вакансией, и удержать часть залога. За день-два до истечения срока действия договора с арендодателем будет проведена взаимная проверка, и если проблем не возникнет, залог будет возвращен согласно графику, указанному в договоре. Ключевым моментом является четкое указание срока возврата в договоре на этапе заключения договора. Обратите внимание, что после заселения проводится проверка полиции (регистрация арендатора в полиции) для проверки личности арендатора и предотвращения преступлений.

Контракты на аренду дома в Индии имеют разные процедуры и юридические последствия в зависимости от продолжительности контракта. Если срок договора превышает 11 месяцев, производится Регистрация аренды. Арендодатель и арендатор вместе посещают субрегистратора, чтобы завершить регистрацию подписи и фотографии, а также оплатить гербовый сбор и регистрационный сбор. С другой стороны, 11-месячный контракт является наиболее распространенной формой контракта в Индии, поскольку не требует регистрации.

Порядок покрытия расходов на регистрацию зависит от условий вашего контракта. В некоторых случаях бремя делится между арендодателем и арендатором, а в некоторых случаях арендатора просят выплатить полную сумму.На ранних этапах заключения договора четко обсудите, стоит ли приступать к регистрации и кто будет нести расходы.Вы должны это сделать. Некоторые компании субсидируют стоимость регистрации аренды в рамках политики своей компании, поэтому ознакомьтесь также с политикой компании.

Каков период блокировки?

Lock-in — это обязательный период хранения, который не позволяет как арендатору, так и арендодателю расторгнуть договор в течение определенного периода времени после его заключения. Если вы отмените подписку в течение этого периода, вы можете быть подвергнуты штрафу или оставшейся арендной плате, указанной в контракте.

• Дели— Состояние каждого дома сильно различается, а среда обитания может быстро ухудшиться из-за термитов, протечек воды, проблем с сантехникой и электрооборудованием, поэтому многие блокировки длятся относительно короткий период от 6 до 11 месяцев.
• Гургаон— Крупные жилые комплексы имеют стабильную систему управления, а недавнее повышение арендной платы было быстрым, поэтому иногда предпочитают долгосрочные контракты, чтобы уменьшить бремя повышения. Если это проверенный комплекс, то может быть установлен арест на срок до 2 лет.

Блокировка — это устройство, которое повышает стабильность жилища, но в то же время ограничивает гибкость. Внимательно изучив условия договора и условия проживания, настройте его в соответствии с вашей ситуацией.

BHK — это символ, который всегда встречается при листинге информации в Индии. B означает спальню, H означает зал, а K означает кухню.

5 особенностей индийских домов, которые отличаются от корейских

• Санузел совмещенный в каждой комнате— Обычно ванных комнат столько же, сколько спален.
• открытый балкон— Открытая конструкция с учетом вентиляции и отвода тепла в условиях высокотемпературного климата, позволяющая дождю и пыли проникать внутрь в сезон дождей.
• Резервное питание (DG) Базовое— Резервный дизельный генератор часто встречается в квартирах, но в отдельных домах проверьте, установлен ли он отдельно.
• Отдельная система хранения и подачи воды— В отдельных домах есть подземный резервуар для воды → двигатель подачи воды → резервуар для воды на крыше. Прежде чем въехать, проверьте историю очистки резервуара для воды и автоматический/ручной метод двигателя подачи воды.
• Закрытые сообщества и безопасность— Доступ посторонних лиц после одобрения сотрудниками службы безопасности, контроля доступа, видеонаблюдения и приложения для управления.

Служебная квартира

Это пакетный жилищный продукт, при котором оператор сначала подписывает генеральный договор аренды с арендодателем, а затем возвращает его арендатору. Он оснащен мебелью и бытовой техникой и часто включает в себя уборку и техническое обслуживание помещений, что делает его очень полезным для иностранцев, краткосрочных жителей и тех, кто находится на начальном этапе заселения. Еще одним преимуществом является то, что часто возможны краткосрочные контракты и унифицировано окно управления.

Однако обозначение «квартира с обслуживанием» не гарантирует качество. Состояние мебели, уровень чистоты и скорость реагирования техподдержки сильно различаются у разных операторов, а арендная плата зачастую выше, чем у обычных квартир. В частности, если основной договор аренды оператора расторгнут или не продлен, арендатору, возможно, придется договориться об изменении или передаче договора.Что делать при досрочном расторжении, предусмотрены ли альтернативные варианты и условия возврата депозитаПожалуйста, проверьте перед подписанием договора.

Условия освещения, вентиляции, шума и управления сложно определить по фотографиям или онлайн-информации. Индийские дома имеют другую структуру, оборудование и методы эксплуатации, чем дома в Корее, поэтому может быть сложно понять, на что обращать внимание при первом посещении, поэтому, пожалуйста, обратитесь к контрольному списку ниже и проверьте его на месте.

1. Замок входной двери— Ключевой метод распространен. Попросите арендодателя установить цифровой дверной замок или заранее уточните, сможет ли арендатор установить его самостоятельно.
2. материал оконной рамы— Деревянные оконные рамы могут притягивать много мелкой пыли и вызывать проблемы с термитами. Проверьте, изготовлено ли шасси из ПВХ или алюминия.
3. конструкция установки штор— Стержневой тип можно недорого купить на Amazon и т. д., но рельсовый тип требует индивидуального изготовления, что увеличивает затраты. Если в договоре не предусмотрены шторы, попросите арендодателя установить карниз.
4. кухонный газ— Проверьте, подключен ли городской газ (PNG). Если он не подключен, используйте газовый баллон LPG. Если питание доступно, можно запросить соединение PNG.
5. Очиститель воды RO— Проверьте установку/работу и историю недавней замены фильтров. Цикл замены обычно составляет около 6 месяцев, и расходы часто несет арендатор.
6. кондиционер— Проверьте, установлена ​​ли кухня, а также гостиная и спальня. Контракт на ежегодное обслуживание кондиционера (AMC) включается по запросу. Отремонтировать или закрепить детали снятых с производства моделей, возраст которых превышает 7 лет, может быть сложно.
7. функция нагрева— В Северной Индии холодные зимы, поэтому проверьте, находится ли кондиционер в режиме обогрева (инверторный). Если нет, замените масляным обогревателем.
8. душ— В некоторых домах есть только стационарные потолочные душевые кабины, поэтому проверьте, можно ли установить ручной душ и можно ли договориться об установке.
9. признаки протечки воды— Обязательно проверьте стены и потолки на наличие пятен, плесени и отслаивающейся краски, поскольку это могут быть структурные проблемы.
10. Давление воды/горячая вода— Проверьте напор воды душа и раковины и работу водонагревателя (Гейзер), а также проверьте состояние петель и открытия и закрытия шкафа.

LOI (Письмо о намерениях) — документ, обобщающий условия до заключения основного контракта.

LOI — это документ, который систематизирует и согласовывает ключевые условия перед заключением основного контракта, такие как арендная плата, депозит (условие беспроцентного возврата), срок действия контракта, блокировка, период уведомления, условия повышения арендной платы (эскалация), включены ли управленческие сборы, кто будет нести расходы по регистрации, а также сведения о мебели и оборудовании. Хотя большинство из них не имеют такого же уровня юридической силы, как договор аренды, они служат справочным материалом, позволяющим уменьшить различия в толковании между арендодателями и арендаторами.

Вот пять репрезентативных условий, которые арендаторы могут запросить на этапе LOI:

• Профессиональная генеральная уборка всего дома перед заселением
• Замените фильтр очистителя воды RO перед въездом.
• Очистите и осмотрите все установленные кондиционеры.
• Полный карантин и борьба с вредителями перед заселением.
• Поставка всех условий труда, включая электричество, сантехнику и бытовую технику.

Мы составили список пунктов, которые особенно часто встречаются на практике при рассмотрении договоров аренды жилья в Индии.

1. Подтвердить отражение арендной платы и условий контракта— Проверьте, точно ли отражены в основном договоре арендная плата, период действия договора и ставка повышения, оговоренная в соглашении о намерениях.
2. GST·Положения TDS— При аренде компании обычно облагается ставка 18 % GST, при аренде личного жилья в основном не облагается налогом. Четко укажите метод вычета TDS и ответственную сторону.
3. Пункт о ремонте— Структурные дефекты (крупный ремонт) обычно несет арендодатель, а мелкий ремонт, например, ремонт лампочек и выключателей, обычно несет арендатор. Выгодно предотвратить споры, если указаны конкретные критерии, например: «Сколько затрат на ремонт в индийских рупиях должен нести арендодатель?»
4. Оговорка о дефекте при первоначальном заселении— Укажите, на кого будет возложена бремя устранения дефектов в существующих объектах, обнаруженных в течение определенного периода времени (1 неделя/10 дней/1 месяц) после заселения.
5. Пункт о продаже— В Индии продажи жилья активны даже в период аренды, поэтому был добавлен пункт, гарантирующий, что новый арендодатель наследует условия существующего договора при продаже.
6. Положения об уведомлениях и информация об арендодателе— Убедитесь, что указаны имя, адрес, контактная информация и адрес электронной почты арендодателя. Если вы домовладелец, проживающий за границей, важно иметь информацию, которая позволит вам связаться с ним напрямую.
7. Пункт о возврате депозита— При выезде проводится совместный осмотр, а срок возврата конкретно указывается «в течение 7 дней» или «в течение 15 дней». Поскольку имеют место случаи завышения удержаний при проверке арендодателем единолично, порядок совместной проверки оговаривается в договоре.

GST·Структура TDS по типам арендодателей/арендаторов

Налоговая структура варьируется в зависимости от того, являются ли арендодатель и арендатор физическими или юридическими лицами.

После уплаты TDS отдельные арендаторы сообщают об этом по форме 26QC и отправляют арендодателю Свидетельство о налоговом вычете по форме 16 (Свидетельство TDS). Квартиры с обслуживанием различаются в зависимости от структуры контракта. Если аренда и услуги предоставляются одним пакетом (тип отеля), к общей стоимости добавляется 18% GST;Если счет выставляется отдельно на чистую аренду и расходы на обслуживание, 18 % GST взимается только от суммы услуги.Это может снизить ваши общие расходы. Коэффициент обслуживания не является фиксированным стандартом, но может варьироваться от 10% до 20-25% в зависимости от оператора и условий контракта, поэтому его следует оценивать исходя из фактической структуры контракта. (Этот налоговый контент представляет собой справочную информацию, реконструированную на основе руководства под руководством налоговых экспертов КПМГ, и в отдельных случаях рекомендуется консультация эксперта.)

Есть три типа офисов, которые чаще всего сравнивают компании, ведущие бизнес в Индии.

• Обычный офис— Метод построения дизайна интерьера, мебели и сетей путем непосредственной аренды помещений. Независимость и индивидуальный дизайн являются преимуществами, но для подготовки к заселению требуется время. Состояние помещения таково, что нет резервного генератора или кондиционера.Голая оболочкапредоставляются только базовые удобства.Теплая оболочка, доступен для немедленного заселенияПолностью меблирована/подключена к электросети; Играть, где арендодатель оформляет интерьер в соответствии с потребностями арендатора и отражает затраты в арендной плате.Отделка арендодателя / Построено по индивидуальному заказуОн делится на:
• Общий офис (гибкое рабочее пространство, FWS)— Используйте пространство, построенное оператором, как услугу. В стоимость включены письменные столы, конференц-залы, Интернет и уборка, а корректировка персонала и периодов является гибкой, что делает его подходящим для компаний на ранней стадии (WeWork, Cowrks, Awfi, Regus и т. д.).
• Управляемый офис— Оператор обеспечивает дизайн интерьера, мебель и эксплуатацию эксклюзивного пространства компании. Обеспечьте независимость и удобство (Smartworks, TEC, Simpliwork, Skootr и т. д.)

Некоторые здания класса А в Гургаоне требуют аренды всего этажа или определенного размера или более без небольших рассрочек, поэтому малые предприятия рассматривают FWS или управляемый офис в качестве альтернативы.

8 шагов к оформлению контракта на коммерческую недвижимость

1. Анализ рынка и диагностика состояния
2. Выбор офиса кандидата и первый визит
3. Запрос предложений/запросов предложений и выбор финалистов
4. Переговоры по условиям и финансовый анализ — анализ общей стоимости размещения, включая бесплатную аренду, CAM, залог, повышение уровня, парковку и взнос на отделку.
5. Юридическая, техническая, операционная комплексная проверка и внутреннее одобрение
6. Заключение договора и обеспечение прав владения
7. Интерьер и подготовка к заселению
8. Начало эксплуатации

Весь проект обычно3~6 месяцевЭто требует времени, включая исследование рынка, в зависимости от целевой даты заселения.От 6 месяцев до 1 года назадМногие компании начинают свой обзор с самого начала. Чем больше времени вы уделите переговорам, тем больше у вас шансов получить выгодные условия аренды, бесплатной аренды и помощи в дизайне интерьера.

Стандартные положения и условия для офисов класса A в Гургаоне (справочный пример)

В Индии существуют значительные различия в условиях контракта, депозите, CAM, условиях восстановления и т. д. в зависимости от штата, города и здания, поэтому приведенную выше таблицу следует использовать в качестве справочной информации и проверять условия каждого отдельного актива.

Наиболее часто спорными моментами в договорах на аренду офиса являются соотношение между блокировкой и уведомлением и датой начала аренды.

Включен ли период уведомления в блокировку?

Например, если вы подписали контракт с блокировкой на 3 года и уведомлением от 3 до 6 месяцев, уведомление включается в блокировку.Если не включеноПосле окончания периода блокировки необходимо использовать дополнительные 3–6 месяцев, что фактически создает структуру 36 месяцев + дополнительный период. в другую сторонуКогда включеноВы можете использовать последние 3–6 месяцев в качестве периода уведомления о выезде по окончании периода изоляции. Обязательно проверьте, четко ли указано в договоре: «Период уведомления включен в период блокировки» или «исключен из него».

ЖК против УЗО — две даты начала

• ЖК-дисплей (дата начала аренды)— Юридическая и договорная дата начала аренды, с которой возникает право на использование помещения. С этого момента возможны внутренние работы, а затраты на CAM возникают даже при отсутствии арендной платы (иногда может взиматься вся сумма или только 50%).
• Дата начала аренды (RCD)— Дата начала фактической оплаты арендной платы, обычно в момент заселения после завершения дизайна интерьера (отделки). Если внутренняя отделка выполнена досрочно, вы можете пользоваться помещением без арендной платы до момента УЗО.

Дата начала блокировки ЖК-дисплея или УЗО может варьироваться в зависимости от контракта, поэтому требуется предварительное подтверждение. Кроме того, если это не класс A или требуется проверка истории здания, мы рекомендуем проверить разрешительные документы, такие как OC (Свидетельство о эксплуатации) и Fire NOC, а также провести комплексную проверку на месте.

Проверьте условия эксплуатации

• Достаточная мощность мощности, стоимость резервного копирования РГ, уровень управления объектом, метод управления доступом/парковкой
• Часы работы системы отопления, вентиляции и кондиционирования— Некоторые здания открыты только с 8:00 до 20:00 или имеют ограниченный режим работы в выходные дни, а за использование в нерабочее время может взиматься минимальный счет или полные эксплуатационные расходы.
• Есть ли общественный туалет на каждом этаже? Если нет, рассмотрите возможность добавления дополнительного внутреннего места для установки и затрат на строительство.

В зависимости от зонирования и площади здания

Наконец, это зависит от площади.Ковровая зона— фактическая полезная площадь, рассчитанная с учетом внутренней части стены,Застроенная площадьэто площадь плюс толщина стены и колонн,Суперзастроенная территория (SBA)На территории расположены помещения общего пользования, такие как коридоры, вестибюли и лифты. В Индии больше всегоАрендная плата рассчитывается на основе SBAПоэтому эффективная арендная плата должна рассчитываться с учетом разницы между договорной площадью и фактической эксклюзивной площадью. Просто помните, что арендная плата выплачивается через SBA, а фактическое используемое пространство оценивается по площади ковра.