Guía práctica de bienes raíces en la India: desde procedimientos de alquiler de viviendas y oficinas hasta contratos, depósitos e impuestos

Si imagina por primera vez todo el proceso de búsqueda de una casa en la India, quedará claro lo que debe buscar y negociar en cada paso. En particular, los complejos de viviendas y apartamentos donde residen muchos coreanos ya han sido verificados en términos de higiene, seguridad, funcionamiento comunitario e instalaciones de comodidad de vida, lo que los convierte en un buen indicador de referencia al seleccionar una región.

1. Especifique su área de residencia deseada— Consideración integral de la distancia de desplazamiento, el entorno educativo, la comunidad coreana, etc.
2. Revisión de la propiedad a través de corredor y visita in situ.— Verifique el entorno de vida, el estado de operación complejo, la infraestructura de vida y las condiciones del contrato.
3. Después de discutir las condiciones, prepare la LOI (contrato provisional)— En algunos casos, el contrato de arrendamiento se celebra inmediatamente.
4. Envío de depósito de seguridad— Se requiere proceso de verificación del propietario antes del envío
5. Listo para mudarse— La pintura, la limpieza y las reparaciones menores suelen tardar aproximadamente una semana.
6. Entregar después de pagar el alquiler anticipado— Inspección de la vivienda y entrega de llaves.
7. Registro de mudanza en la oficina de administración— Registro de familia, mascotas, vehículo, ama de llaves, conductor, solicitud de Membresía del Club
8. Notificación de check-out → Inspección mutua → Devolución del depósito

Documentos que deben ser revisados ​​antes de enviar el depósito

• Documentos de verificación de propiedad (Escritura de compraventa, etc.)
• Prueba de identificación del propietario
• Factura de servicios públicos reciente (factura de electricidad/agua - para verificar la dirección)
• Poder notarial al firmar un contrato de agencia

En la práctica, hay casos en los que los contratos se ejecutan sin confirmación de la autoridad de alquiler. Para reducir futuras disputas y riesgos de envío, debes confirmar mediante documentación que el propietario real y la parte contratante son los mismos antes de enviar el dinero.

El día de la entrega comprobar el estado de la vivienda.Meticulosamente grabado con fotos y vídeos.Por favor, guárdalo. Sirve como prueba concluyente para distinguir entre defectos existentes y daños nuevos al mudarse. Dado que las casas en la India suelen tener averías menores, como aires acondicionados, calentadores de agua, grifos y cerraduras de las puertas, incluso después de mudarse, se recomienda incluir una cláusula en el contrato que diga: "Las reparaciones menores que se realicen dentro de los 10 días posteriores a la mudanza correrán a cargo del propietario". Dependiendo de la negociación se podrá ajustar a 15 días o hasta 1 mes.

A medida que se acerque su salida, recibirá un correo electrónico, etc. según el Plazo de aviso (normalmente 1-2 meses) estipulado en el contrato.Cómo se mantienen los registrosDebes transmitir tu intención. El incumplimiento del plazo puede dar lugar a una disputa en la que el propietario puede reclamar daños por desocupación y deducir una parte del depósito. Se realizará una inspección mutua con el arrendador uno o dos días antes de que expire el contrato y, si no hay problemas, se devolverá el depósito según el cronograma especificado en el contrato. La clave es indicar claramente el tiempo de devolución en el contrato en la etapa de celebración del mismo. Para su información, después de mudarse, también se lleva a cabo el proceso de Verificación policial (Registro policial de inquilinos) con el fin de verificar la identidad del inquilino y prevenir delitos.

Los contratos de alquiler de casas indias tienen diferentes procedimientos y efectos jurídicos según la duración del contrato. Si el plazo del contrato es superior a 11 meses, se realiza el Registro de Arrendamiento. El arrendador y el arrendatario visitan juntos al SubRegistrador para completar el registro de firma y fotografía y pagar el impuesto de timbre y la tarifa de registro. Por otro lado, el contrato de 11 meses es la forma de contrato más común en la India ya que no requiere registro.

La forma en que se cubren los costos de registro depende de los términos de su contrato. En algunos casos, la carga se comparte entre el arrendador y el arrendatario, y hay casos en los que se pide al arrendatario que pague el importe total.En las primeras etapas del contrato, discuta claramente si se debe proceder con el registro y quién correrá con el costo.Debes hacerlo. Algunas empresas subsidian el coste de registrar un contrato de arrendamiento como parte de su política empresarial, así que consulte también la política de la empresa.

¿Qué es el período de bloqueo?

El lock-in es un período de retención obligatorio que impide que tanto el arrendatario como el arrendador rescindan el contrato durante un período de tiempo determinado después de la firma del contrato. Si cancela dentro de este período, puede estar sujeto a una multa o al alquiler restante especificado en el contrato.

• Delhi— Hay una gran variación en la condición de cada casa, y el entorno de vida puede deteriorarse rápidamente debido a termitas, fugas de agua y problemas con los equipos eléctricos y de plomería, por lo que muchos encierros duran un período relativamente corto de 6 a 11 meses.
• Gurgaon— Los grandes complejos de apartamentos tienen sistemas de gestión estables y los recientes aumentos de los alquileres han sido rápidos, por lo que a veces se prefieren los contratos a largo plazo para reducir la carga del aumento. Si se trata de un complejo verificado, se podrá establecer el lock-in por hasta 2 años.

El lock-in es un dispositivo que aumenta la estabilidad residencial, pero al mismo tiempo limita la flexibilidad. Después de revisar cuidadosamente los términos del contrato y el entorno de vida, configúrelo para que se adapte a su situación.

BHK es un símbolo que siempre se encuentra en la información de cotización en la India. B significa dormitorio, H significa vestíbulo y K significa cocina.

5 características de las casas indias que son diferentes a las de Corea

• Baño adjunto en cada habitación.— Es habitual tener tantos baños como dormitorios.
• balcón abierto— Estructura abierta que considera ventilación y descarga de calor en climas de alta temperatura, permitiendo la entrada de lluvia y polvo durante la temporada de lluvias.
• Respaldo de energía (DG) básico— El respaldo del generador diésel es común en los apartamentos, pero se requiere una confirmación por separado para las casas independientes.
• Sistema separado de almacenamiento y suministro de agua.— Las casas independientes tienen tanque de agua subterráneo → motor de suministro de agua → tanque de agua en la azotea. Antes de mudarse, verifique el historial de limpieza del tanque de agua y el método automático/manual del motor de suministro de agua.
• Comunidades cerradas y seguridad.— Acceso externo después de la aprobación del personal de seguridad, control de acceso, CCTV y aplicación de administración

Apartamento de servicio

Este es un producto de vivienda tipo paquete en el que el operador primero firma un contrato de arrendamiento principal con el propietario y luego se lo devuelve al inquilino. Está equipado con muebles y electrodomésticos y, a menudo, incluye limpieza y mantenimiento de las instalaciones, lo que lo hace muy útil para expatriados, residentes a corto plazo y aquellos en la etapa inicial de asentamiento. Otra ventaja es que a menudo son posibles contratos a corto plazo y la ventana de gestión está unificada.

Sin embargo, la denominación “apartamento con servicios” no garantiza la calidad. El estado del mobiliario, el nivel de limpieza y la velocidad de respuesta del mantenimiento varían mucho entre operadores y el alquiler suele ser más alto que el de los apartamentos normales. En particular, si el contrato de arrendamiento principal del operador se rescinde o no se renueva, es posible que el inquilino deba negociar un cambio o transferencia del contrato.Qué hacer en caso de rescisión a medio plazo, si se ofrecen opciones alternativas y condiciones para la devolución del depósitoPor favor verifique antes de firmar el contrato.

Las condiciones de iluminación, ventilación, ruido y gestión son difíciles de determinar a través de fotografías o información en línea. Las casas indias tienen estructuras, instalaciones y métodos de operación diferentes a los de Corea, por lo que puede ser difícil saber qué buscar en su primera visita, así que consulte la lista de verificación a continuación y compruébela en el sitio.

1. Cerradura de la puerta de entrada— El método clave es común. Solicite al propietario que instale una cerradura digital en la puerta o verifique con anticipación si el inquilino puede instalarla él mismo.
2. material del marco de la ventana— Los marcos de madera de las ventanas pueden atraer mucho polvo fino y provocar problemas de termitas. Compruebe si el chasis es de PVC o aluminio.
3. estructura de instalación de cortinas— El tipo de varilla se puede comprar a bajo precio en Amazon, etc., pero el tipo de riel requiere una fabricación personalizada, lo que aumenta los costos. Si el contrato no incluye cortinas, pídale al arrendador que instale la barra.
4. gas de cocina— Compruebe si el gas ciudad (PNG) está conectado. Si no está conectado, utilice el cilindro de gas LPG. Si hay suministro disponible, se puede solicitar la conexión PNG.
5. purificador de agua RO— Verifique la instalación/operación y el historial reciente de reemplazo del filtro. El ciclo de sustitución suele ser de unos 6 meses y el coste suele correr a cargo del inquilino.
6. aire acondicionado— Compruebe si la cocina está instalada, así como el salón y el dormitorio. Contrato de mantenimiento anual de aire acondicionado (AMC) incluido bajo petición. Puede resultar difícil reparar o asegurar piezas para modelos descontinuados que tienen más de 7 años.
7. función de calefacción— El norte de la India tiene inviernos fríos, así que compruebe si el aire acondicionado está en modo calefacción (inversor). Si no, reemplácelo con un calentador de aceite.
8. ducha— Algunas casas sólo tienen duchas de techo fijo, así que compruebe si se puede instalar una ducha de mano y si se puede negociar la instalación.
9. signos de fugas de agua— Asegúrese de revisar si hay manchas, moho y pintura suelta en las paredes y techos, ya que pueden ser problemas estructurales.
10. Presión de agua/agua caliente— Comprobar la presión del agua de la ducha y lavabo y el funcionamiento del calentador de agua (Geyser), así como comprobar el estado de las bisagras y la apertura y cierre del mueble.

LOI (Carta de intención): un documento que resume las condiciones previas al contrato principal.

La LOI es un documento que organiza y acuerda términos clave de un vistazo antes del contrato principal, como alquiler, depósito (condición de devolución sin intereses), período del contrato, período de preaviso, condiciones de aumento del alquiler (escalamiento), si se incluyen los honorarios de gestión, quién se hará cargo del costo de registro y detalles de muebles y equipos. En la mayoría de los casos, no tiene el mismo nivel de efecto legal que un contrato de arrendamiento, pero sirve como material de referencia para reducir las diferencias de interpretación entre propietarios e inquilinos.

Aquí hay cinco condiciones representativas que los inquilinos pueden solicitar en la etapa de LOI:

• Limpieza profunda profesional de toda la casa antes de entrar a vivir.
• Reemplace el filtro del purificador de agua RO antes de mudarse
• Limpiar e inspeccionar todos los aires acondicionados instalados.
• Cuarentena completa y control de plagas antes de mudarse.
• Entrega de todas las condiciones de trabajo, incluyendo electricidad, plomería y electrodomésticos.

Hemos compilado una lista de elementos que son particularmente comunes en la práctica cuando se revisan los contratos de alquiler residencial en la India.

1. Confirmar reflejo del alquiler y condiciones del contrato.— Comprobar si el alquiler, el período del contrato y la tasa de aumento negociados en la LOI se reflejan con precisión en el contrato principal.
2. GST·Disposiciones TDS— El arrendamiento de empresa generalmente está sujeto al 18% GST, el arrendamiento personal está en su mayoría exento. Indique claramente el método de deducción de TDS y la parte responsable.
3. Cláusula de reparación— Los defectos estructurales (Reparación Mayor) generalmente corren a cargo del arrendador, y las reparaciones menores como bombillas e interruptores generalmente corren a cargo del arrendatario. Es ventajoso evitar disputas si se establecen criterios específicos, como "¿Cuántos costos de reparación en INR debe pagar el propietario?"
4. Cláusula por defecto en el momento de la mudanza inicial— Especificar quién asumirá la carga de reparar los defectos en las instalaciones existentes descubiertos dentro de un período de tiempo determinado (1 semana/10 días/1 mes) después de la mudanza.
5. Cláusula de venta— En India, las ventas de viviendas están activas incluso durante el período de alquiler, por lo que se añadió una cláusula para garantizar que el nuevo propietario herede los términos del contrato existente en el momento de la venta.
6. Disposiciones de aviso e información del arrendador.— Asegúrese de que se incluyan el nombre, la dirección, la información de contacto y el correo electrónico del propietario. Si usted es un propietario que vive en el extranjero, es importante tener información que le permita contactarlos directamente.
7. Cláusula de devolución de depósito— Al mudarse, se realiza una inspección conjunta y el período de devolución se indica específicamente como “dentro de los 7 días” o “dentro de los 15 días”. Dado que hay casos de deducciones excesivas cuando la inspección la realiza solo el propietario, el proceso de verificación conjunta se especifica en el contrato.

GST·Estructura de TDS por tipo de propietario/inquilino

La estructura impositiva varía dependiendo de si el propietario y el inquilino son personas físicas o jurídicas.

Después de pagar el TDS, los inquilinos individuales lo informan en el Formulario 26QC y envían el Certificado de deducción de impuestos del Formulario 16 (Certificado TDS) al propietario. Los apartamentos con servicios varían según la estructura del contrato. Si el alquiler y los servicios se proporcionan como un solo paquete (tipo hotel), se agrega el 18% GST al precio total;Si se emite una factura por separado para los costos puros de alquiler y servicio, se cobra el 18% GST solo sobre el monto del servicio.Esto puede reducir su gasto general. El ratio de servicio no es un estándar fijo, pero puede variar del 10% al 20-25% según el operador y los términos del contrato, por lo que debe juzgarse en función de la estructura del contrato real. (Este contenido fiscal es información de referencia reconstruida en base a una guía supervisada por expertos fiscales de KPMG, y se recomienda la consulta de expertos para casos individuales).

Hay tres tipos de oficinas que las empresas que hacen negocios en la India suelen comparar.

• Oficina Convencional— Un método para construir diseño de interiores, mobiliario y redes mediante el alquiler directo del espacio. La independencia y el diseño personalizado son ventajas, pero se requiere un período de tiempo para prepararse para la ocupación. La condición del espacio es que no hay respaldo de DG ni aire acondicionado.Concha desnuda, sólo se proporcionan instalaciones básicas.Cáscara cálida, disponible para ocupación inmediataTotalmente amueblado/Enchufe y amp; Jugar, donde el propietario decora el interior según las necesidades del inquilino y refleja los costes en el alquiler.Equipamiento del propietario/Construcción a la medidaSe divide en:
• Oficina compartida (espacio de trabajo flexible, FWS)— Utilizar el espacio construido por el operador como servicio. Se incluyen escritorios, salas de conferencias, Internet y limpieza, y los ajustes de personal y período son flexibles, lo que lo hace adecuado para empresas en etapa inicial (WeWork, Cowrks, Awfi, Regus, etc.)
• Oficina administrada— El operador proporciona diseño de interiores, mobiliario y operación de instalaciones para el espacio exclusivo de la empresa. Asegure independencia y comodidad (Smartworks, TEC, Simpliwork, Skootr, etc.)

Algunos edificios de Grado A en Gurgaon requieren el arrendamiento de todo el piso o de un cierto tamaño o más sin pequeñas cuotas, por lo que las pequeñas empresas consideran FWS u Managed Office como una alternativa.

8 pasos para tramitar un contrato de bienes raíces comerciales

1. Análisis de mercado y diagnóstico de estado.
2. Selección de oficina de candidatos y primera visita.
3. Solicitud RFP/RFI de propuestas y selección de finalistas
4. Negociación de condiciones y análisis financiero: análisis del costo total de ocupación, incluido alquiler gratuito, CAM, depósito de seguridad, escalamiento, estacionamiento y contribución de equipamiento.
5. Due diligence legal, técnica, operativa y aprobación interna
6. Celebración del contrato y garantía de los derechos de posesión.
7. Preparación interior y de mudanza
8. Inicio de operación

Todo el proyecto suele ser3~6 mesesLleva tiempo, incluida una investigación de mercado, en función de la fecha prevista de mudanza.Hace 6 meses a 1 añoMuchas empresas empiezan su revisión desde el principio. Cuanto más tiempo dedique a la negociación, más probabilidades tendrá de obtener condiciones favorables de alquiler, alquiler gratuito y asistencia en el diseño de interiores.

Términos y condiciones estándar de la oficina de grado A de Gurgaon (ejemplo de referencia)

En India, existen diferencias significativas en los términos del contrato, depósito, CAM, condiciones de restitución, etc. dependiendo del estado, ciudad y edificio, por lo que la tabla anterior debe usarse como referencia y debe verificar las condiciones de cada activo individual.

Los puntos más frecuentemente discutidos en los contratos de oficinas son la relación entre el lock-in y el aviso, y la fecha de inicio del alquiler.

¿El plazo de preaviso está incluido en el lock-in?

Por ejemplo, si firmaste un contrato con un lock-in de 3 años y un aviso de 3 a 6 meses, el aviso está incluido en el lock-in.Si no está incluidoUna vez finalizado el bloqueo, se deben utilizar de 3 a 6 meses adicionales, creando efectivamente una estructura de período adicional de 36 meses o más. por el otro ladoCuando incluidoPuede utilizar los últimos 3 a 6 meses como período de aviso para mudarse al final del período de bloqueo. Asegúrese de comprobar si el contrato establece claramente que "el período de notificación está incluido en el período de bloqueo" o "excluido".

LCD vs RCD: dos fechas de inicio

• LCD (fecha de inicio del arrendamiento)— La fecha de inicio legal y contractual del arrendamiento de la que surge el derecho de uso del espacio. A partir de este momento, los trabajos de interior son posibles y los gastos de CAM se generan incluso si no se paga alquiler (a veces se puede cobrar el importe total o sólo el 50%).
• Fecha de Inicio del Alquiler (RCD)— La fecha en la que comienza el pago real del alquiler, normalmente en el momento de la mudanza una vez finalizado el diseño interior (equipamiento). Si el interior se termina antes, podrás utilizar el espacio sin pagar alquiler hasta el RCD.

La fecha de inicio de bloqueo para LCD o RCD puede diferir según el contrato, por lo que se requiere confirmación previa. Además, si no es Grado A o requiere verificación del historial del edificio, recomendamos la verificación de documentos de permiso como OC (Certificado de Ocupación) y NOC de Incendios y la debida diligencia en el sitio.

Comprobar condiciones de funcionamiento

• Capacidad de energía suficiente, costo de respaldo de DG, nivel de administración de instalaciones, método de operación de estacionamiento/control de acceso
• Horario de funcionamiento de climatización— Algunos edificios solo están abiertos de 8 a. m. a 8 p. m. o tienen un funcionamiento limitado los fines de semana, y es posible que se apliquen una facturación mínima o costos operativos completos para el uso fuera de horario.
• ¿Hay un baño público en cada piso? De lo contrario, considere agregar espacio de instalación interna adicional y costos de construcción.

Basado en la zonificación y el área del edificio.

Por último, se basa en el área.Área de alfombraes el área utilizable real basada en el interior de la pared,Área construidaes el área más el espesor de la pared y los pilares,Área súper construida (SBA)El área incluye espacios comunes como pasillos, vestíbulos y ascensores. En la India la mayoríaAlquiler calculado según la SBAPor tanto, la renta efectiva debe calcularse teniendo en cuenta la diferencia entre el área contratada y el área exclusiva real. Sólo recuerde que el alquiler se paga a través de la SBA y que el espacio real utilizado se juzga por el área de la alfombra.